분양권, 입주권 주택수 그리고 세금 차이

안녕하세요. 테디의 보물창고입니다.

얼마 전 지인이 파주에 보유하고 있던 토지가 재개발이 들어감에 따라 입주권이 나왔다고 하면서 상담을 요청하였습니다. 축하한다는 이야기를 전하는데 고민이 있다고 하길래 무엇인지 들어보니, 현재 3기 신도시인 창릉 지구 근처에 살고 있는데 일부러 분양을 받으려고 기존에 보유하고 있던 집을 팔았다고 합니다. 그런데 갑자기 생각지도 않은 입주권이 생겨 추후 창릉 지구 분양 시에 무주택자가 아니라 분양받기 힘들 것 같다며 울상이었습니다.

 

또 다른 이야기를 들려 드리겠습니다. 제가 부동산에 잘 모르던 시절 지역주택조합에 가입했던 적이 있었습니다. 참고로, 지역 주택조합은 사업의 성공 확률이 굉장히 떨어지는 것으로 많이 알려져 있는데 다행히 몇 년 전에 등기를 쳤습니다. 당시 준공을 앞두고 마지막으로 시청에서 조합원 자격 심사를 하는데, 아시는 분은 아시겠지만 자격 요건 중 하나가 무주택자 이거나 전용 면적 84m2 이하 1주택자입니다. 그런데 중간에 분양권에 당첨된 이력이 있던 분들이 조합원 자격 요건 미달로 대거 탈락이 발생하는 일이 생겼습니다. 또 어떤 분들은 중간에 아파트를 잠깐 샀다가 되팔아서 물론, 조합원 입주권은 분양 당첨 이력 사실 만으로도 조합원 자격 미달이 되긴 하지만 있지만, 말씀드리고 싶은 것은 분양권이든 입주권이든 주택수에 포함되는 점을 잘 알고 계셔야 추후에 낭패 보는 일이 없다는 것입니다.

 

 

분양권 입주권 차이

 

분양권과 입주권

분양권과 입주권은 주택이 완공(준공) 후 입주할 수 있는 권리입니다. 우리가 보통 한국감정원에서 진행하는 청약에 당첨이 되고 공급계약서를 체결하면 분양권이란 것을 부여받게 됩니다. 또, 재개발이나 재건축, 리모델링이 진행되어 그곳에 원래 살던 원주민으로서 새로 짓게 된 주택에 살게 될 조합원 자격 획득의 결과물이 바로 입주권입니다.

 

 

분양권과 입주권 차이

분양권 : 준공 전까지 주택으로 안봐, 21년부터 주택 간주해 과세(다주택자 취득세 및 양도세 중과 시)

세법 상 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 분양권을 보유하고 있다 하더라도 취득세나 재산세 납부의 의무가 없습니다. 다만, 그것을 다른 사람들에게 양도 혹은 전매를 하여 양도 차익이 발생할 경우에 양도소득세 납부 의무는 있습니다.

 

분양권으로 양도 시 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%의 높은 세율로 과세됩니다. 그리고 2년 이상 보유 후 양도 시에는 6~42%의 기본세율로 과세됩니다. 다만 조정대상지역에서는 보유기간과 상관없이 무조건 50%의 높은 세율로 과세되는데, 예외적으로 양도 당시 다른 분양권이나 입주권이 없고 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우(사망·이혼 포함) 50% 중과세를 하지 않습니다.

 

조정대상지역 지정 전에 양도계약을 체결하고 계약금을 받은 경우에도 중과세 대상이 아닙니다. 또한 취득 당시에는 조정대상지역이었으나 양도 당시에는 조정대상지역에서 해제됐다면 역시 중과세 대상이 아닙니다. 2016년 11·3 대책으로 조정대상지역으로 지정됐다가 2018년 12월 31일과 2019년 11월 8일 해제된 부산 같은 곳에 이런 경우가 많습니다.

 

대신 분양권은 청약과 대출 시에 주택수에 포함이 됩니다. 바로 '18. 913 부동산 대책 때문입니다. 913 부동산 대책의 후속 조치로 "18년 12월 11일 이후 취득한 분양권에 대해서 청약과 대출 시에 분양권을 주택수로 포함하게 되었습니다. 실제로 회사 동생이 서울 재개발 지역의 빌라를 매수 후 은행에서 대출을 받는 과정에서 기존 보유하고 있던 분양권이 주택수로 포함되어 대출이 불가하다고 하여 진땀을 빼는 것을 옆에서 목격하기도 했었습니다. 다행히, 기존 분양권을 재빨리 팔아 서울 재개발 물건을 샀었는데, 저도 그때 진행과정을 옆에서 보면서 분양권이 대출 시에 주택수에 포함된다는 것을 처음 알게 됐었습니다.

이후, '20. 710 부동산 대책으로 개정된 지방세법에 의하여 법 시행 이후 취득한 신규 분양권의 경우, 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과 시 분양권도 주택수에 포함하게 되었습니다.

 

 

입주권 : 주택수 포함되어 세금 부과, 1년 이상 보유 시 기본세율 적용

세법 상 입주권은 주택으로 포함합니다. 따라서 취득세 납부 의무가 있습니다. 다른 1주택과 입주권 보유 시 2주택자로 간주되어 양도세에 영향을 미칩니다.

또, 입주권은 주택으로 매입하면 주택의 취득세율을 적용하지만, 주택이 멸실된 후 취득하면 토지를 취득한 것으로 보아 토지의 취득세율을 적용합니다. 추가로, 새 아파트 입주 시 분담금에 대해서도 취득세를 납부합니다.

 

입주권은 분양권과 달리 1년 미만 보유시 40%, 1년 이상 보유 시 6~42%로 과세됩니다. 또한 해당 입주권이 1가구 1주택에 해당되는 경우에는 주택과 같이 비과세도 적용될 수 있습니다. 반대로 분양권과는 달리 다른 주택의 양도 시 입주권은 주택 수에 포함되므로 입주권으로 인해 다른 주택이 중과세될 수 있습니다

참고로 2021년 1월 1일 이후에는 일반분양권도 입주권과 같이 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함됩니다.

 

분양권과 입주권 세금 비교

 

 

자, 오늘은 이상과 같이 분양권과 입주권에 대해 알아보았습니다. 요즘처럼 신축에 대한 수요가 높을 때에 분양권에 대한 투자가 많이 이루어지고 있는데요. 싸게 사는 것도 중요하지만 세금 관계를 잘 따져서 언제 팔아야 가장 효율이 높은지도 생각해 봐야겠습니다. 제가 주변에서 봤을 때에는 보통 그 기간을 따져서 계산을 하는 경우를 많이 봤었습니다. 이렇게 분양권 투자에 있어서 기간 산정 및 양도 시기를 결정할 때에 가장 기본적인 내용이 세금이라 생각합니다. 마찬가지로, 입주권도 분양권과는 비슷한 듯하면서도 다른 부분이 있기 때문에 반드시 구분하여 알아둬야 합니다. 저 또한, 최근 조정대상지역에 대한 세금 문제로 고민할 부분이 생겼는데요. 미래를 알 순 없지만, 여러 가지 경우의 수를 고려하여 시나리오를 짜보는 일은 분명히 필요한 것 같습니다.

 

오늘 포스팅은 개인사와 주변 지인들의 상담 사례 등으로 꾸며 보았습니다. 글이 긴 듯 하지만, 사실 중요 내용은 색깔로 칠한 부분과 도표 내용입니다. 한 번 더 읽어 보시고 마무리 하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에 더 좋은 내용으로 찾아오겠습니다.