예상대로 전셋값이 지속적으로 상승하고 있습니다

임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제)의 시행 (2020년 7월~)

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 임대차2법을 시행한 이후 예상대로 전셋값 상승이 지속되고 있습니다. 이에 따라, 기존 아파트 매매가가의 상승 이후 벌어졌더던 매매가와 전세가의 차이가 다시 좁혀지고 있습니다. 이렇게 되면, 전세를 끼고 매매를 할 수 있는 이른바 '갭투자'가 가능해지는 셈입니다.

 

임대차 2법 시행

2020년 전국 아파트 전세가율

오늘(1월12일) 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 의하면, 2020년 12월 기준 전국 아파트 전세가율은 70.9%로 5개월 연속으로 상승했습니다. 아파트 전세가율은 2017년 12월 75.3%를 최고점으로 찍고 지속 하락했었습니다. 이는 전셋값이 떨어진게 아니라 아파트 매매가가 상승을 한 것이 이유인데요. 이로 인해 일부 지역에서는 갭투자 금액이 점점 많아지기도 했습니다. 하지만 지난해 7월 임대차 2법이 시행된 이후 전세가와 더불어 전세가율이 상승하기 시작했습니다.

 

2020년 하반기, 월 별 전국 아파트 전세가율

'20년 9월 : 70.4%

'20년 10월 : 70.6%

'20년 11월 : 70.8%

'20년 12월 : 70.9%

 

지난해 계약갱신청구권 시행으로 세입자 분들이 좋아했었는데요. 이는 기존 세입자들의 경우에 한해서이고, 신규로 전세나 월세를 구하는 세입자 입장에서는 매물 부족과 전세 가격 급등으로 전셋집을 구하는데 굉장히 어려움을 겪었습니다. 실제로 신문기사에 강서구의 한 아파트에서 줄을 서서까지 집을 보고, 제비뽑기로 계약자를 선발하는 등 그동안 한 번도 경험해 보지 못한 일들이 일어나곤 했습니다.

전국 아파트 전세가율

특히, 서울 아파트 전세가율의 경우에도 아래의 수치를 보이며 전세가율이 지속 상승 중입니다.

 

2020년 하반기, 월 별 서울 아파트 전세가율

.'20년 9월 : 57.5%

'20년 10월 : 57.6%

'20년 11월 : 58.0%

'20년 12월 : 58.4%

 

전세가 상승 실제 사례들

실제 사례를 살펴보면, 국토부 실거래가 공개시스템 기준으로 서울 강남구 역삼동 역삼e편한세상 전용 84㎡의 경우 매매가격이 지난해 6월 22억5000만원에서 12월 25억원으로 2억5000만원 상승한 반면, 전셋값은 같은 기간 10억원에서 15억원으로 5억원이 뛰었습니다. 같은 기간 매맷값과 전셋값이 함께 올랐지만, 전셋값이 더 많이 올라 격차가 12억5000만원 수준에서 10억원 수준으로 줄어든 셈입니다.

 

강남구 역삼동 3편한세상

강남구 역삼동 e편한세상 전용 84㎡ 사례

매매가격

- 2020년 6월, 22억 5000만원 → 2020년 12월, 25억

전세가격

- 2020년 6월, 10억 → 2020년 12월, 15억

매매가와 전세가 차이

- 2020년 6월, 12억 5000만원 → 2020년 12월, 10억

특이사항 

- 전세가율 감소

수도권 일부 지역에서는 전셋값이 매매가를 추월하는 기현상도 나타났습니다. 경기 고양시 탄현동 탄현2단지 삼익아파트 전용 59㎡(17층)는 지난 달 2억1500만원에 전세계약을 체결했는데, 집주인이 2억500만원에 매입한 것으로 나타났다. 전셋값을 매매가보다 1000만원 높여 시중에 내놨는데도 계약이 성사된 것입니다.

 

탄현 삼익아파트

고양시 탄현동 탄현2단지 삼익아파트 전용 59㎡ 사례

매매가격 : 2억 500만원

전세가격 : 2억 1500만원

특이사항 : 매매가와 전세가 역전

 

지난 11월에 매매 후 전세 거래된 경기 남양주시 진건읍 용정리 세아아파트 전용 58㎡도 매매가격과 전셋값이 1억5000만원으로 같았다. 이 같은 주택은 전셋값 하락 시 세입자에게 보증금을 반환하는 데 어려움이 생기는 '역전세'나 주택을 팔아도 채무를 갚을 수 없는 '깡통주택'이 될 수 있어 주의가 당부됩니다.

 

남양주 진건 세아아파트

남양주시 진건읍 용정리 세아아파트 전용 58㎡ 사례

매매가격 : 1억 5000만원

전세가격 : 1억 5000만원

특이사항 : 전세가와 매매가가 동일

 

지방의 경우 수도권에 비해 전세가율이 낮아 일부 지역을 중심으로 최근 들어 갭투자가 활발하게 나타나고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면, 경남 창원시 의창구에 있는 은아아파트의 경우 최근 3개월(지난해 11월~올해 1월) 매매거래량 26건 중 26.9%(7건)가 갭투자 수요인 것으로 나타났습니다.

인천 부평구 부개동에 있는 뉴서울아파트도 같은 기간 전체 거래량 23건 중 30.4%(7건)가 집주인이 아파트를 매수한 이후 세를 놓은 것으로 확인됐습니다.

 

부개동 뉴서울아파트

전세난은 2021년이 되어도 지속되고 있는데요. 부동산원 주간 아파트 동향에 따르면, 이달 4일 기준 전국 전세수급동향지수는 120.2로, 기준치(100)을 웃돌고 있다. 이 지수는 해당 지역의 공급 수요 상황을 0~200 사이로 점수화한 것인데, 100보다 높으면 수요가 공급보다 많다는 뜻입니다.

전세 수급 불안은 전셋값 상승으로 이어지고, 이는 매매와 전세 격차를 줄여 다시 매매시장에 가수요를 유발하는 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 커지고 있다습니다.

전문가의 의견을 들어봐도 임대차 2법 시행 이후 전세값 상승으로 인해 주택 시장이 불안정해 짐을 알 수 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차 2법 시행 이후 전세시장에 매물 잠김 효과가 심해지고 있다"면서 "전세시장이 흔들리면 매매시장도 흔들리기 쉽기 때문에 전세시장 안정을 주택시장의 최우선 과제로 삼아야 한다"고 말했습니다.

 

임대차 2법까지 손을 댄 상황에서 전세가율이 지속적으로 올라가고 있습니다. 이런 상황에서 현재 정부는 다음 대책으로 무엇을 내놓을지 궁금합니다. 조금은 지금보다 나아지는 상황이 오기를 기대합니다.