부동산 중개업종 수수료 현황

마찬가지로 이번 시간에도 지난 포스팅을 이어서 작성을 하려고 합니다. 제 경험에 의하면, 부동산 수수료를 무시 못할 수준이기 때문에 이 글을 읽는 분들께서도 현재의 부동산 수수료가 태어난 배경과 어느 정도가 적정한지에 대한 생각을 해 보셨으면 합니다.

 

부동산 중개업종 수수료 현황

제3절 선행연구 고찰

부동산 중개수수료에 관한 연구 논문은 1983년 중개업법 제정 이후 부동산 중개제 도의 개선 방안과 중개수수료의 현실화 방안에 관한 논문을 비롯해 최근까지 활발 한 연구와 유용한 논문이 계속해서 연구되어 나오고 있다. 이러한 많은 선행연구 결과들이 입증이 되어, 선행 연구자들의 중개업 제도, 그중에서도 특히 중개수수료에 대한 개선방안이 해결되기를 본 연구자도 간절히 바란다. 다음은 선행연구에 대한 내용을 간략히 요약해 보았다. 박우규(2006)는 비주거용 부동산에 대한 중개수수료 요율 하한 기준 폐지로 현재 매매 시 0.9%, 임대 시 0.8%가 정률제로 오인될 소지고 있어 하한가 기준을 마련할 것과, 지방조례에 의한 중개수수료율제를 폐지하고 건설교통부령으로 직접 명시하여 혼란을 방지하여야 한다고 발표했다. 김명신(2007)은 원가분석에 의하면 2005년 중개업소 연간 수입 평균은 2,2240만 원이며 운영비가 3,531만 원으로 연간 2,291만 원의 적자를 보고 있는 것으로 조사되어 수 수료 체계가 현실과 괴리되어 수수료 과다징수 원인이 되고 있다고 하며, 부동산 중개 수수료 최고한도 제도를 폐지하고 단일 수수료 요율체계를 원칙으로 하되, 계산하기 편리하도록 중개수수료율을 1% 수준으로 정할 것과 점진적으로 자율화시켜야 한다 고 연구하였다. 김대진(2007)은 중개수수료 체계의 현실화로서 거래물건을 차등요율 적용할 것과 현재의 수수료율을 인상해야 하며, 영국과 프랑스는 거래물건별로 수수료 요율을 정 하는 것을 원칙으로 한다. 우리도 주택 이외의 수수료는 1.5~2% 수준은 되어야 하며, 한도액이 아닌 일정액으로 고정되어야 분쟁을 막을 수 있다고 연구하였다. 권기오(2008)는 부동산 중개수수료의 한도액 폐지와 단순 요율 적용할 것과 중개업 무 난이도에 따라 토지와 건물을 차등요율을 적용하여야 하며, 외국에 비해 지나치 게 낮게 책정된 점과 타 자격사와의 형평을 고려한다면 법정으로 정한 중개수수료 요율제도를 폐지하고 수수료 요율을 자율화해야 한다고 주장하였다. 이우열(2008)은 부동산 중개업자의 전문지식 강화와 실무교육의 필요성을 강조하고 수수료 외에 다른 소득이 없는 중개 현실에서 수수료가 너무 낮게 책정되어 중개 업 무를 행할 때 불충분한 조사 등 중개업자의 전문화 발전에 저해요인이 되고, 거래질서 확립을 어렵게 하고 있으므로 수수료를 인상하는 것이 소비자에게도 도움이 된다고 연구하였다.

 

신현주(2009)는 우리나라 부동산중개수수료가 외국에 비해 턱없이 낮은 수준으로 채정 되어 있는 관계로 중개업자가 폐업하거나 위법행위가 발생할 수 있는데, 소비자는 반대로 중개수수료가 많다고 인식하고 있기 때문에 외국 수준으로 무리하게 맞출 수는 없지만, 의뢰 물건별 중개수수료 차별화 및 수수료 지급시기의 명문화와 중개수 수료 결정권을 공인중개사협회로 이관할 것을 제시하였다 권선희(2011)는 현행 수수료 체계의 역진 요율제를 개선하여 단일요율 제로 전환하는 것과 세분화된 수수료 요율을 적용해야 하는 필요성을 제시하였고, 부동산업소의 경영에 관한 개선점을 위하여 중개 수수요율의 인상을 강조하였다. 윤병수(2013)는 외국의 선진화된 중개제도의 비교 검토와 현행 우리나라 부동산중 개업의 실태 및 제도의 전반적 문제점을 파악하고 앞으로 우리나라의 중개 산업을 · 발전시키고 국제화와 더불어 부동산 발전에 대한 필요성을 강조하였다. 이정수(2013)는 시대의 흐름에 편승하지 못하고 있는 부동산 거래 중개수수료의 요율체계와 장기간의 저가 요율 유지에 따른 중개거래상의 문제점과 중개업자의 고 충을 해결하기 위하여 현실에 맞는 합리적인 요율체계 및 적정 요율을 제시하였다. 기존의 선행연구는 중개수수료 요율이 현저히 낮게 측정되어 있기 때문에 발생할 수 있는 중개서비스의 문제에 대한 개선 및 중개수수료 요율의 상향조정이 필요하다 고 연구하였고, 중개수수료의 역진 요율제 폐지 및 수수료 상한제 폐지와 함께 수수 료 단일화를 좋은 방안으로 제시하였다. 이에 본 연구에서는 중개수수료 상향조정에 대한 필요성을 외국과 그 외 선진국의 중개수수료율과 비교하여 검토하였으며, 현실적으로 너무나 시급한 중개수수료 인상에 관한 필요성을 설문조사를 통해서 나온 결과를 가지고 분석하였다. 특히 비주거용 부동산(상가)의 수수료 요율 단일제의 필요성을 강조하였으며, 중개업 자의 전반적인 사무실 환경을 체험하고 중개업자의 인식도를 파악해서 중개업자가 자부심을 가지고 중개업을 할 수 있도록 국가나 사회가 모두 노력해야 한다는 것을 인지함과 더불어, 감정평가사나 법무사와 같이 수수료 분쟁 없이 정확하게 법정 수수 료를 지급받을 수 있도록 하기 위해서 문제점 도출과 함께 개선방안까지 모색해 보았다.

 

제3장 부동산중개업 및 국내외 관련업종 수수료 현황

제1절 부동산 거래규모 및 부동산중개업의 현황

1. 부동산 거래 규모

부동산은 일반적으로 ‘전국의 모든 건축물과 그 건축물들이 지어진 토지, 그리고 건축물이 없는 모든 토지’로 정의된다. 이 건축물들은 기업, 정부, 비영리 단체 등의 근무공간으로 이용되거나 가정의 주거공간으로 이용되기도 한다. 이와 같이 부동산을 정의할 때, 전국 부동산의 총가치는 국부에서 가장 큰 비중을 차지하는 구성요 소이다. 매년 신축되는 건축물의 총가액은 국내 총자본의 증가로 나타낸다. 신규 건축믈의 총액은 또한 국가 전체의 총투자에서 가장 비중이 큰 단일 요소가 되어왔다. 신규 건물 투자는 대략 GDP(국내 총 생산)의 7%가량의 비율을 차지하며, 그 7% 중 60%는 건설부문에 임금이나 건설기계장비사용료 등으로 지불되고 나머지 40%는 건축자재 생산업계에 지불되었다. 토지는 생산된 재화가 아니기 때문에 국내 총투자액이나 GDP에는 포함되지 안 는다. 그러나 토지는 국가 자산이므로 건축물이 있는 건부지 가격은 자본이나 국부에 포함되어야 한다. 본 연구가 부동산 중개 수수료에 관련된 연구이므로 총 부동산 자산 중에서 부동 산 거래 부분만을 검토해보았다. 부동산중개업법 제정 이전에는 거래신고제도가 없었 으므로 거래량을 측정하기가 매우 어려운 상황이었다. 2006년 부동산 실거래 신고제 도가 시행되고 난 이후 거래금액과 거래량의 측정이 가능하게 되었으며 간혹 허위 신고하는 사례가 있긴 하지만 전체적인 규모는 파악이 가능하게 되었다. 부동산 거래 시장의 규모는 정책에 따라서 거래량의 변화에 따라 규모의 차이가 있으며, 부동산 경기의 주기별로 규모가 조금씩 변동이 되었고, 이러한 시장규모의 통계자료는 부동산의 발전방향을 연구하는 좋은 지표로 활용될 뿐 아니라 부동산가 격을 추이 하는 경제적 분석에 대한 중요한 자료로 사용되기도 한다. 본 연구에서는 부동산 중에서 우리와 가장 밀접한 주택에 관해서 검토하였고 통계에 대한 내용은 다음과 같다.

 

2013년 주택 매매거래량은 전국 90,281건으로 전년 동월 대비 35.9%,전원대비 59.1% 각각 증가한 것으로 나타났다. 최근 주택거래는 취득세 감면 종료(6월 30일)등 영향으로 다소 위축되었으나,-8.28 대책 이후 주택 수요자의 매 수심리 회복 등으로 9월 이후 거래량이 전년 동월 대비 비교적 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 수도권에서 전년 동월 대비 70.4% 증가하여 지방(14%)에 비해 높았어며 서울은 전년 동월 대비 72.3%, 강남 3구는 41.6% 증가한 것으로 나타났다. 한편 지방의 거래량은 전국 대비 절반밖에 안 되는 수준을 보여 주고 있다. 이러한 면만 보더라고 지방의 부동산 거래 시장이 매우 위축되어 있는 것을 알 수 있고 또 한 부동산업소 경영에 영향을 주어 중개업자가 경제적인 어려움을 겪고 있다는 것 을 알 수 있다. 본 연구의 연구 지역이 부산지역임을 고려해볼 때 수도권과 달리 부산지역은 부 동산 시장이 특히 어려운 실정이어서, 지방이 거래량이 적다는 것의 결과를 나태 내주는 원인이 되고 있다는 것을 알 수 있다.

 

전국적으로 거래량은 90,281건, 수도권이 44,059건과 지방이 46,222건으로 지방의 거래가 전체적 거래의 절반밖에 안 되는 것을 알 수 있고, 물건 유형별로는 아파트, 단독주택, 연립주택의 세 가지 유형으로 분류하였다. 유형별로는 아파트가 65,871건으로 전체 중 거의 70%의 비중을 보였다. 이것은 주택유형이 아파트 거주가 많다는 것을 의미하고 최근 많은 양의 아파트 공급과 함께 또한 소득의 증대로 인한 아파 트 수요가 계속 급증해서 거래량도 주택유형별 중 비중이 제일 많은 것을 알 수 있다. 주택 선호도의 연구에 관한 논문을 탐색해보아도 선호도가 제일 많은 주택이 아 파트로 나와 있는데 아파트에 대한 선호도는 계속 이어질 거라고 전망한다.

 

2. 부동산중개업 현황

부동산중개업은 중개사무소 개설등록을 한 공인중개사와 중개인이라고 할 수 있는데, 1983년 이전「소개 영업법」에 의해 영업신고를 하고 중개영업을 하던 중개인과 1983년 이후 공인중개사 자격증을 취득하고 중개영업을 하는 공인중개사로 나뉜 다. 우리나라의 공인중개사 자격증 취득은 자격조건이 거의 대부분이 응시를 할 수 있는 조건이기 때문에 응시하는 응시자의 숫자가 과도하게 많고, 또한 자격증을 취 득하는 인원도 상당수에 해당된다. 이로 인해서 사용을 하지 않는 일명 「장롱 자격 증」도 그 수가 상당히 많은 것을 알 수 있고 비효율적인 제도라고 볼 수 있다.

 

공인중개사 자격증 보유자의 약 23.1% 정도만이 현재 중개업에 종사하고 있으며 나머지 76.9%의 자격증은 앞에서 말했듯이「장롱 면허증」인 것을 알 수 있다. 또한 중개법인의 등록수가 너무 현저히 낮은걸 볼 수 있는데, 이는 우리나라가 탄탄한 자본과 시스템이 선진화로 자리 잡지 못하고 있는 실정이라는 것을 입증하고 있다. 선진국의 중개업은 법인회사가 많아서 중개업의 경쟁력을 구축하고 있는데 우리나라도 중개법인의 설립을 활성화시켜야 한다고 본다. 우리나라도 요즘 이민정책과 더불어 사회적으로 다문화가정이 늘어나고 있는 추 세인데, 이민인구의 부동산 활동에 대한 원활한 서비스를 제공해야 하는 측면에서도 앞으로는 중개법인을 발전시켜 나가야 한다고 보고, 글로벌 시대에 맞추어 다 향한 부동산 개발 발전에도 국가가 다 같이 협력을 기울여야 할 것이라고 본다. 다음은 우리나라의 중개업 등록 현황을 연도별로 검토해 보았는데, 시험제도가 실 시된 1985년부터 2012년까지 총 합격자 수는 325,664명으로 집계가 되었다. 합격자 수에 비해 중개업을 하는 수는 위와 같이 23.1%에 그치는데 이러한 시험제도 역시 비 효율적인 제도라고 보고 시험 응시자격의 조건을 강화시켜서 중개사의 자질 향상과 함께 차별화된 중개사가 될 수 있도록 중개사 제도가 개선되어야 한다고 본다. 우리나라도 선진국의 중개사처럼 역량 있는 중개사를 배출하여서 국제화 시대에 맞추어 해외에서도 중개업 사업을 할 수 있는 시스템을 구축하여야 한다고 본다. 아 직까지도 실업자나 아니면 중개업을 목적으로 하지 않는 중개 시험 응시는 국가 적으 로도 손실이 크므로 미국의 제도처럼 관련학과를 전공한 전문가에 한해서 중개 사시 험 자격과 중개업을 할 수 있는 자격을 부여해 주는 제도로 개선해 나가는 것이 우 리나라의 부동산업 발전에도 기여가 될 것이라고 본다.

 

제2절 국내·외 부동산 중개수수료 체계

1. 국내 부동산 중개수수료 체계

우리나라는 중개서비스의 질적인 향상을 위해 1984년 〞부동산 중개업법〃제정 이후 10차례에 걸쳐 법 개정이 되어 왔다. 따라서 중개수수료에 대한 개정도 일부분 있었지만,수수료 요율에 대해서는 개정되지 않고 현재까지 유지하고 있다. 1990년대 부동산 경기가 활황일 때 거래시장은 매우 좋아서 중개업자가 수익을 많이 올릴 때도 있었지만, 2013년 현재의 부동산 시장은 거래절벽과 함께 중개업소 경영의 어려움에 대하여 여러 차례 보도된 바 있다. 공인중개사협회에서 중개수수료 인상에 대해 건의할 때마다 국민들의 반발에 부딪혀 매번 무산되는 실정이었는데, 이제 는 정부도 이러한 의견을 수렴해서 수수료 인상에 대한 좋은 방안을 만들어야 한다 고 본다. 현재 시행되고 있는 중개수수료 요율은 주택과 그 외의 부동산으로 분류되어 있고, 주택은 매매 4단계, 임대차 4단계로 나뉘어 요율을 적용하였으며 주택 이외는 1단계로 적용하고 수수료는 쌍방 각각 지급받도록 되어 있다. 주택매매의 경우 5천만 원 미만은 0.6%의 수수료 요율에 한도 액 25만 원, 5천만 원 이상~ 2억 원 미만은 0.5%의 요율에 한도액 80만 원, 2억 원 이 상~6억 원 미만은 0.4%에 한도액은 없고, 6억 원 이상은 거리 금액의 0.9% 내에서 의뢰 인과 협의하도록 되어 있다. 주택임대차의 경우 5천만 원 미만은 0.5%의 요율에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상~1 억 원 미만은 0.4%의 요율에 한도액 30만 원, 1억 원 이상~3억 원 미만은 0.3%의 요율에 한도액은 없고, 3억 원 이상은 0.8% 내에서 의뢰인과 협의하도록 되어 있다. 주택의 중개수수료 체계는 단계별로 4단계로 나누어서 수수료를 지급받기 때문에 단계별 분류에 대해서는 고객과 중개업자 모두 적정하다고 보는데, 수수료 요율이 너 무 낮게 책정되어 있다는 것이 개선해야 할 문제점으로 남아 있는 것이다. 중개업협 회, 중개업자, 국가 모두가 이제는 이러한 문제점에 대한 의견들을 면밀히 검토해서 개선했으면 좋겠다고 본다.