외국의 부동산 중개수수료 체계

중개수수료 요율을 보면 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하도록 하고 중개수수료 지급은 쌍방 각각 지급받도록 되어 있다. 주택 이외의 수수료 요율은 하한 기준이 없는데, 이것은 중개수수료를 지급받을 때 매우 불리한 조건이며, 중개업자가 중개업무의 역할을 충분히 제공함에도 불구하고 수수료를 지급받는 부분에 있어서 수수료 분쟁을 발생시킬 수 있는 요율이라고 볼 수 있다. 주택 이외의 거래는 대부분이 상가 중심의 거래인데 매매나 임대차 모두 중개 수수 료 지급 시 분쟁이 자주 발생하고, 분쟁 후에도 0.3~0.5% 정도로만 지급받는 사례가 빈번하다. 하한 기준이 없는 수수료 요율은 매우 적정하지 않다고 보는데 고객들은 이러한 점을 주장하며 수수료를 더 깎으려고 하고, 중개업자는 매우 중요한 업무와 함께 거래를 성사시켜도 제대로 수수료를 지급받지 못하기 때문에 그 불만이 매우 높다. 이를 개선하기 위해서는 단일요율제를 실시하는 게 보다 효과적이라고 본다.

 

2. 외국의 부동산 중개수수료 체계

1) 미국의 부동산 중개수수료의 요율

미국의 부동산 중개업법은 1917년 캘리포니아 주 정부가 부동산 자격시험제도를 채택한 이래 거의 모든 주가 현재 자격제를 유지하고 있다. 그 이전까지는 부동산 중개업은 개인의 자유업으로 별다른 규제가 없었으나, 사회 경제적인 발전으로 부동 산의 거래가 활발해지고 복잡해짐에 따라 부동산 거래 질서의 문란과 부동산 중개 업자들의 무지에서 오는 범죄행위가 증가하게 되자 부동산 증개업자의 자질을 향상하고 이를 전문 직업화함으로써 경제 발전에 기여도를 높이기 위해 제도화되기에 이르렀다. 그것이 바로 부동산 시장에서 규모가 가장 크고 활발한 캘리포니아 주를 시작으로 전국적으로 실시하게 되었다. 현재에는 로드아일랜드 주를 제외한 모든 주가 자 격 면허제를 실시하고 있다. 부동산 중개업 면허는 그 면허를 교부한 주 내에서만 유 효하며 다른 1개 이상의 주에서 영업을 하려고 하면 그 영업하려는 주의 면허를 추 가로 취득하여야 한다. 미국에서는 부동산 중개업 종사자를 부동산 판매원(salesperson)과 부동산 중개사 (realestatebroker)로 나누고 있는데, 이 둘은 명칭이 다르듯이 그 자격기준도 다르 고, 기능이나 사회적 역할 등도 다르다. 부동산 판매원은 부동산 중개사에게 고용돼 어 중개활동을 하게 되며 우리나라의 중개보조원과 비슷하다고 볼 수도 있다. 부동산 판매원(saleperson)이나 부동산중개사(realestatebroker)의 자격증을 취득하기 위해서는 부동산 판매원은 고졸 이상의 학력을, 부동산 중개사는 대졸 이상의 학 력과 2-3년의 부동산 판매원의 실무경험을 요하고 있으며, 시험 전 교육, 시험 합격, 시험 후 교육 등 3단계로 구성되어 있으며, 시험 전 교육으로는 각 주의 부동산 위 원회에서 관장하는 연수 프로그램을 이수하거나 학력이 인정되는 대학에서 부동산 과목을 이수하여야 한다. 미국의 주요 부동산업자 단체는 NAR(NationalAssociationofRealtors)에 통합돼 어 있다. 중개는 대리계약으로 이루어지며 그 계약의 구체적 형식에 따라 명기해야 하는 내용도 달라지게 되며, 현행 중개 계약은 대부분의 지역이 독점 중개 계약으로 이루어지고 있으며, 중개 위탁계약, 마케팅, 협상, 거래의 완료 등 4단계로 이루어지고 있으며, 중개 위탁계약의 유형으로는 일반 중개 의뢰, 전속중개 의뢰, 전임 중개 의뢰, 공동 중개 의뢰, 순가 중개 의뢰 등이 있다. 미국의 경우 부동산 중개수수료는 1960년대 후반까지는 지역 중 개회시들이 단일 중개수수료율을 정하여 운영하는 경향이 있었으나, 이는 공정거래를 위협한다는 이 유로 금지되었고, 그때부터 중개수수료가 의뢰인과 중개 인간의 협상 대상이 되기 시 작하였다. 중개수수료는 중개업자의 대리행위가 일방 대리로서 중개수수료 역시 일반적으로 매도 의뢰인과 중개업자 간의 자율적인 특약에 의해 매도 일반인 일방으로부터 받는 것이 관례화 되어 있다. 그래서 의뢰인과 중개인과의 중개수수료 결정은 협상의 문 제로서 특약으로 정하고, 보통 매도인이 4~6%를 지급한다. 그러나 매수인의 경우 수 수료를 항상 부담하지 않는 것은 아니다. 연방 주택도시 개발서(HUD:DepartmentofHousingandUrbanderDevelopment)는 계약관계의 요금의 부담에 대해 각종 자료를 정리하여 설명하고 있다. 계약관계 비용으로는 변호사 비용, 권원 조사비, 감정 평가료, 보험료, 세금 및 부담금의 배분 액, 에스크로우 요금 등이 있다. 미국의 부동산 중개업자는 법적으로 중개의뢰인의 대리인 자격을 갖지만 수수료에 대한 규정은 중개 의뢰 계약의 다양성에 따라 다양하다. 즉 예를 들면 독점 중개계 약에 있어서 본인이 직접 팔았을 때 수수료를 지불해야 하는 독점 매도권 계약이 있으며, 다른 하나는 수수료를 지불하지 않는 독점 대리권 계약이 있다.

 

2) 영국의 부동산 중개수수료의 요율

영국은 일찍이 산업국가로 발전함에 따라 부동산 중개활동을 토지의 공공성과 사 회성을 내세우면서 전문 직업인(측량사)에 의해 이루어질 수 있도록 하였는데, 이는 1868년에 설립된 영국 왕립측량사협회(RICS:the RoyalInstitution ofChartered Surveours)의 회원인 측량사가 하고, 자격을 부여받은 측량사는 토지 적산과 평가 그 리고 중개업무를 한다. 여기에서 측량사란 지적 측량사뿐만 아니라 건축 검사자, 감 정평 가서, 부동산중개사 등을 망라한 광범위한 명칭이다. 그러나 영국의 중개업무는 측량사가 하지만 계약서 작성은 보통 매도인과 매수인 이 각각 중개 전문 변호사인 솔리시터(solicitor)를 세워서 행한다. 솔리시터(solicitor)는 거래 관련 서류를 작성하고 등기를 하고 토지거래의 공평성 확보 등의 업무를 하 고 있는데, 부동산 중개업자의 피고용인이 기고하고 솔리시터의 취급 요금은 중개수 수료와 별도로 지급한다. 한편, 부동산 거래에 대한 가격, 즉 중개수수료는 중개업자와 의뢰인간에 자유롭게 정하도록 하고 있다. 따라서 영국의 경우에는 중개수수료에 대해 일정하게 정해놓은 규칙은 없으며, 오랜 관행이나 관습에 따라 이루어진다. 영국의 중개수수료는 매도 인과 매수인 쌍방으로부터 받을 수 있으며, 매매의 경우에는 매도인으로부터 5%에 서 2%까지, 매수인으로부터 3%에서 1.5%까지 차등요율을 적용하고 있다. 특히 거래 가액에 따라 3단계로 세분하여 거래금액이 적을수록 요율의 크기를 더해가는 역진 요율체계를 적용하고 있다. 중개수수료는 매매가 완료되면 지불되며, 중개사가 매도인을 위하여 마케팅 목적으로 지출한 비용은 매매 여부와 상관없이 수수료에 추가하여 지불한다.

 

3) 일본의 부동산 중개수수료의 요율

일본은 우리나라와 마찬가지로 개인의 토지소유권을 인정하고 있으며, 1952년 6월 10일 법률 제176호로 택지 건물 취인업법을 제정하였으며, 1957년 5월 27일 법률 제131호로 택지 건물 취임 주임 제도를 도입하였고, 1964년에 영업 등록제에서 면허제를 채용하여 규제를 강화하고 있다. 택지건물취인업법에 의하면 부동산중개업은 “택지, 건물의 매매와 교환, 임대차의 대리 또는 매개행위를 업으로 하는 것”이라고 규정하 고 있으며, 계약자유의 원칙을 취하고 있다. 이러한 중개업법의 내용으로는 택지 · 건물의 매매와 교환, 택지 ·건물의 매매, 임대의 대리 ·매개를 행하는 일 외에 부 동산 컨설턴트, 건축설계 대리, 수도배관설계의 공사대리, 토지의 형질과 면적, 건물의 구조에 대한 제반서류의 작성 등이다. 15) 일본의 중개업자는 타인의 부동산 중개뿐 아니라, 자기 자본으로 부동산을 매매하는 것도 가능하며, 사무실 개설은 법인만이 할 수 있고, 법인 설립 후 전임 공인중 개사 1명 이상을 고용하며, 중개사가 아니어도 사무실 개설을 할 수 있다. 이들의 주요 업무는 주택매매 ·임대 중개 등 모든 부동산 종류의 거래가 중개업소를 통하 여 이루어진다. 일본에서는 택지 건물 거래업자가 받을 수 있는 보수액은 건설 대신이 정하는 바에 따른다. 그리고 중개업소가 매매거래를 중개하되 감정평가자가 가격에 대한 적정성을 보증하고 법무사의 등기 관련 업무 및 측량사의 측량비용 등을 중개수수료에 포 함하며 약 3%의 거래수수료를 받고 있다. 중개수수료는 의뢰인 중 한쪽에서 받을 수 있는 보수액을 정해놓고 있고, 그 형태 별 수수료 요율은 매매 또는 교환의 매매에 관한 보수액은 200만 엔 이하 금액은 5%, 200만~400만 엔 이하의 금액은 4%,400만 엔을 초과하는 금액은 3%이다. 매매 또는 교환의 대리에 의한 보수액은 위의 계산방법에 의해 산출된 금액의 2배 이내 중개 업자가 해당 매매 교환의 당사자 쌍방으로부터 보수를 받는 경우 그 보수액과 대리 의뢰자로부터 받은 금액의 합계가 위의 수수료 요율의 2배를 초과할 수 없다. 임차에 관한 보수액은 택지 건물 거래업자가 의뢰인 쌍방으로부터 받은 보수액의 합계액이 임차료 1개월분에 상당하는 금액 이내로 한다.

 

4) 기타 각국의 부동산 중개수수료의 요율

독일의 중개계약은 독일 민법 제653조 1항에서 “제반 사정에 비추어 보수를 지급하고 중개인의 위탁 급부를 기대할 수 있을 때는 중개료에 관하여 묵시의 합의가 있는 것으로 본다.”라고 중개 계약의 묵시적 중개료 합의를 인정하고 있다. 한편 부동산 중개업자 연맹은 일반 중개 계약의 약관을 설정하고 중개 계약을 이 약 관을 원용하여 작성화하도록 회원에게 의무를 부과하고 있다. 따라서 중개수수료는 부동산 중개업자 연맹에 의하여 정하여지며, 상세한 내용은 부동산 중개업자와 연맹의 경영 비교를 참조해야 한다. 이를 살펴보면 총 수수료 수입의 약 4분의 3이 부동산 매매 중개 수수료(6%)와 영업, 개인 쌍방의 임대차 수수료 (15%)라고 할 수 있다. 관공서 규정에 의하면 주택매매의 경우 수수료율이 매도인과 매수인 모두가 3.3%씩 쌍방이 부담하도록 되어 있다. 프랑스의 중개 계약은 일반위탁과 전속 위탁의 두 가지 형식이 있으며, 1970년 법에 의해 서면계약으로 체결하도록 되어있다. 이 계약의 주된 내용은 보수에 관한 특약이나 중개보수는 매도인과 매수인이 반반씩 부담하는 것이 원칙이다. 드물게는 매도 인이 전액 부담할 때도 있으며, 또 매도인과 매수인이 부담 비율이 다를 때도 있다. 물건의 종류나 의회의 경로에 따라 보수규정이 아주 번거롭기 때문에 의회를 하는 경우 부담비율에 대해 사전에 중개 계약 조항을 확인해야 한다. 특징적인 것은 지역 별로, 중개대상물 건별로 중개수수료를 달리하는 경우라 할 수 있다. 중개수수료는 지역별로는 중개대상물의 소재지가 어디에 위치하고 있는 가에 따 라 시내와 시외로 나누어 시내인 경우에는 주택거래가액의 7%를 교외인 경우에는 거래가액의 8%를 적용하고 있으며, 상업용 건물이나 임대차의 경우에는 시내 ·시외를 구분하지 않고, 각각 거래액의 10%와 년 임대료의 10%를 중개수수료로 규정하고 있다. 위와 같이 주요 선진국들의 중개수수료를 살펴보았는데, 대부분 중개업무의 역할 이 매우 전문적이고 체계적이며 사회적으로 높은 대우를 받는 것으로 나타났고, 중 개 수수료 역시 우리나라와 비교해 볼 때 2배 이상 높은 걸 알 수 있다. 모든 국가가 경제성장과 함께 중개업 제도가 정착을 하고, 발전하는 현상을 나타내 고 있는데 다음은 기타 나라들의 자격증 유무와 중개수수료 요율을 각각 비교해 보았다.

 

5) 외국과 우리나라의 부동산 중개수수료 시사점

각국의 부동산 중개수수료를 비교해 보았을 때 일본, 영국, 호주가 다소 낮은 2~5%의 수수료 체계를 갖추고 있는 반면, 미국과 프랑스, 필리핀, 캐나다 등은 비교 적 높은 6~10%의 수수료율 체계를 갖추고 있음을 알 수 있다. 낮은 요율의 나라와 비교해 보아도 우리나라가 2배 이상 낮은 너무 저하된 수수료 요율을 유지하고 있다는 것을 보여주고 있는데 우리나라도 수수료 인상에 대한 개선은 꼭 필요한 당면과 제라고 본다. 또한, 외국과 비교하여 볼 때 외국의 중개수수료 체계의 비율은 단계적으로 적용하는 데 있어서 거래가액에 상관없이 중개 물건의 금액에 비례하여 일정 요율을 단순 한 방식으로 정하고 있기 때문에 중개보수가 커지게 되어 있는 것을 알 수 있다. 하지만 우리나라는 거래가액이 커질수록 수수료가 작아지는 역진 요율제를 실행하고 있어서 이러한 요율제는 비합리적인 요율제도라고 보고 이 제도 역시 개선이 되어 야 한다고 본다. 미국의 제도에서 부동산중개사는 대졸 이상의 학력과 2~3년의 부동산 판매원의 실 무경험을 요하고 있는 요하고, 부동산 판매원에 대해서도 고졸 이상의 학력을 요구하 고 있다. 우리나라도 이제 실무경험이나 전문적인 교육을 이수한 자에게 시험 응시자 격을 부여하는 방안을 논의해야 할 시점에 와 있다고 본다. 부동산 중개업무의 영역을 비교하여 보아도 우리나라의 경우에는 주로 중개알선에 치우쳐있는 반면, 부동산 중개업이 발달한 선진 국가에서는 부동산의 중개알선, 매 매, 교환, 위탁 계약 대리, 임대료 수납, 부동산 임대, 부동산 감정평가 등의 다양한 부동산 관련 서비스를 행하고 그에 대한 수수료를 받고 있다. 우리나라도 중개업자의 업무영역을 다양화시켜서 고객에게 편리한 서비스를 제공할 수 있도록 하고 국 제화의 시대에 맞추어 경쟁력 있는 중개사가 될 수 있도록 중개업 제도를 개선해 나 가야 한다고 본다. 위와 같이 외국의 사례와 비교해보아도 우리나라는 현재 매우 낮은 중개 수수료 요율을 나타내고 있으며, 이러한 요율체계 때문에 여러 가지 문제가 발생된다. 이러 한 문제를 해결하기 위하여 우리나라도 개방화 시대에 따른 선진적 중개보수체계를 합리적으로 개선하여 부동산 중개시장의 선진화에 노력하여야 한다고 본다.