안녕하세요. 테디의 보물창고입니다.
이번 시간부터는 일시적 1가구 2주택에 대해서 포스팅을 할 예정입니다.
부동산을 매매할 때에는 세금에 대해서도 어느정도 알고 있어야 합니다.
그래야 잘못된 계획을 세워 나중에 낭패를 보는 일을 사전에 차단할 수가 있습니다.
저 또한 최근에 일시적 1가구 2주택 비과세 제도를 이용하여 기존 주택을 매도하여
양도차익분을 100% 그대로 흡수할 수 있었습니다.
(비과세라도 국세청에 신고는 해야함)
똘똘한 한채, 일시적 1가구 2주택 잘 활용해야
일시적 1가구 2주택 비과세 혜택은 아래의 요건 "모두"를 만족해야 합니다.
흔히 "1.2.3 법칙"이라고도 하는데요.
1. 종전 주택 취득한 지 최소 1년이 지나 다음 주택 취득
2. 종전 주택을 2년 이상 보유 (17.8.2 대책 후 조정대상지역은 취득 후 2년 '거주')
3. 신규 주택 취득 후 3년 내에 종전 주택 처분
위 내용은 가장 기본적인 것으로 많은 분들이 아실 것입니다.
여기서 중요한 것은, 종전 주택과 신규 주택이 위치하고 있는 장소는 다음의 경우일 때 위 공식이 적용이 됩니다.
1) 비규제 -> 비규제 ex) 김포 -> 파주
2) 비규제 -> 규제 ex) 김포 -> 용인 수지
3) 규제 -> 비규제 ex) 용인 수지 -> 김포
즉, 규제 -> 규제 지역 이동을 제외한 경우에는 모두 3년 내에 종전 주택을 매도하면 비과세 적용이 되는 것입니다.
많은 분들이 궁금해 하고 헷갈리는 부분은 다음입니다.
그렇다면 '규제 -> 규제' 지역 이동 시 일시적 1가구 2주택 비과세는 언제 되는 것일까요?
정답은, 신규 주택 취득시점 에 따라 다릅니다.
신규 주택을
- '18.9.13 이전에 취득 : 기존 주택 3년 이내 처분
- (9.13 대책) '18.9.14~'19.12.16 취득 : 기존 주택 2년 이내 처분
- (12.16 대책) '19.12.16 이후에 취득 : 기존 주택 1년 이내 처분 + 신규 주택으로 1년 이내 '전입'
해야 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
12.16 대책에서는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 (규제지역->규제지역)
1년 이내 처분과 더불어 신규 주택으로 1년 이내 전입 요건이 추가가 되었습니다.
하지만 지방에서 서울로 발령 받아 미리 전세를 끼고 집을 살 경우에는 1년 내에 전입이 불가한 경우도 있겠지요?
이 경우 정부에서는, 세입자의 임대차 계약 종료 시까지 전입 기간 연장이 인정됩니다.
확실한 이해를 위해 사례 스터디를 해보겠습니다.
1. 사례1
2018.01 서울 아파트 A 취득 (실거주)
2019.10 서울 아파트 B 취득
> 일시적 1가구 2주택 비과셰 위해 A 주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?
>> 정답 : 2년
>>> 설명 : B 주택 취득 시점이 9.13 대책 이후이므로 2년 내에 처분
2. 사례2
2017.01 서울 아파트 A 취득 (보유)
2020.01 서울 아파트 B 취득
> 일시적 1가구 2주택 비과셰 혜택 가능한가요? 가능하다면 A 주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?
>> 정답 : 가능, A주택 1년 이내 매도+ B주택 1년 이내 전입
>>> 설명 : 우선 '17.8.2 대책 이후 보유한 주택은 '2년 거주' 해야 비과세 가능한데,
A 주택은 그 전에 취득했으므로 보유만 해도 비과세 가능함.
또, B 주택 취득 시점이 12.13 대책 이후이므로 1년 내에 처분 및 1년 이내 전입만 하면 됨.
만약, B 주택에 세입자가 있어 1년 이내 전입이 어려운 경우 세입자 임대차계약 만료 시점까지 기한 연장
3. 사례3
현재 서울 1주택자인데 GTX 호재에 대비해 김포(비규제 지역)에 1주택 또는 1분양권을 추가 구입 고려.
> 계약 시점에 비규제지역이었다가 잔금 시점에 규제 지역으로 바뀌면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 가능한가요?
>> 정답 : 신규 주택 취득 후 3년 내 처분하면 비과세
>>> 설명 : 이 사례가 비과세가 되면 굉장히 억울한 일이 될 것입니다. 이 경우에는 대책 이전에 계약을 한 사실을 증빙 가능하면 종전 규정대로 기존 주택을 3년 내에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 사례4
사례 3에서 종전 주택 처분 후 신규 주택도 비과세 받고 싶다.
> 신규 주택 언제 팔아야 하나?
>> 정답 :
신규 주택 2년 보유 + 2년 거주 후 매도
>>> 설명 : '17.8.2 대책에 따른 기존 주택에 대한 비과세 요건
5. 사례5
2017.10 서울아파트 A 취득 (실거주)
2019.05 송도(비규제) 분양권 B 취득
2020.6.17 송도 규제지역 지정
2021.06 송도아파트 B 입주
> 일시적 1가구 2주택 비과셰 위한 조건은?
>> 정답 : B 취득 후 3년 이내 A 처분하면 A 비과세,
B 아파트는 2년 보유 + 2년 거주하면 비과세
>>> 설명 : 비규제지역 분양권을 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실 증빙할 수 있으면
3년 이내 A 아파트 매도하면 비과세,
B 아파트는 '17.8.2 대책 이후 구입한 아파트(or 분양권) 이므로 2년 보유 + 2년 거주해야 비과세
오늘은 일시적 1가구 2주택 비과세에 대해 알아보았습니다. 첫번째 시간이라 간단하게 적으려고 했는데 사례까지 다루다 보니 좀 길어진 느낌이네요.
조금 복잡하고 어렵더라도 차근차근 공부해 나간다면 점점 이해를 하실 수 있을 것 같습니다.
다음 시간에도 세금 관련해서 좋은 포스팅 가지고 오도록 하겠습니다.
혹시 본인이 일시적 1가구 2주택인데 비과세 요건에 대해서 궁금하신 분은 댓글 달아주시면 아는 범위 내에서 알려드리겠습니다.
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