부동산 실거래가 신고의무제도의 정착 방안

제4장 부동산 실거래가 신고의무제도의 정착 방안

제1절 실거래가 신고제도의 문제점

시행 초기로 아직 거래자료 축적이 미흡하며, 신뢰성 있는 (가격) 정보를 제공하기 위해서는 특이 거래에 의한 정보 왜곡을 방지할 필요가 있다. 부동산은 주변 환경, 개발 전망, 물건의 특성에 따라 가격차가 크므로 공개된 자료만으로는 정확한 시세 판단이 어려우며, 개인 정보(지번, 호수)를 공개하지 않는 상태에서 토지나 단독주택 등은 상품의 특이성이 크고 거래량이 적어, 국지적인 실거래 정보 공개 시 가격 왜곡 발생을 우려하여 대단지 아파트만 공개를 하여 소규모 단지나, 토지, 주택 등은 제외되었다는 문제점이 있다. 부동산 시장의 투명성은 정확하고 다양한 정보의 공유에 달려 있다. One-Stop 서비스 기반 환경을 조성하여 유관시스템과 연계하여 실시간으로 거래정보를 조회할 수 있도록 하여 광역시도, 중앙부처 등은 일단 위로 모든 거래 자료가 취합되어 통계 처리되어야 하겠다. 정부는 과다한 주택 보유를 억제하기 위해 양도세, 보유세 등 세제 정책을 일관되게 시행하여 실수요자의 내 집 마련과 주거상향 이동을 적극 지원하는 등 실수요자 중심의 거래가 활성화되도록 부동산 시장과 금 융․세제 등을 포괄하는 종합적인 차원의 정책을 수립하고, 국민경제운 용차원에서 정책을 운용하는 것이 바람직하다. 따라서 향후의 부동산 정책 추진 방향은 투기억제 같은 단기적인 시장 대책뿐 아니라, 부동산 시장의 투명성을 높이기 위한 구조적 개선을 통하여 시장의 장기 안정기반을 구축하는 정책이 요구되고 있다. 외부 충격에 취약한 부동산 시장의 체질 개선을 위해서는 무엇보다도 안정기반 마련에 필수적인 제도 정비를 효과적으로 추진하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

그리고 실거래가 정보의 원천을 확보하기 위해 중개업법을 개정하였으나, 실거래 가격이 아닌 가격으로 낮추어 신고하는 이중계약서가 성행하게 된 것은 거래당사자인 매도인과 매수인 양측의 취득세와 등록세 및 양도세 절감이라는 공통적인 담합적 이해 일치에 의해서 발생한 것인데 전적으로 부동산 거래를 중간에서 중개하는 중개업자에게 책임을 묻는 것이 실효성 및 형평성 측면에서 문제가 있다는 것이다. 이와 관련해서는 조세정책을 통해서 직접적인 거래당사자의 이해 담합 소지를 원천적으로 봉쇄하는 것이 필요하다. 부동산 종합대책을 종합적인 시각에서 접근하여 문제를 해결해 가듯이 주택정책 또한 종합적인 관점에서 접근해 가야 할 것이다. 주택 가격공시제를 통하여 실거래 가격에 근접하는 과세표준을 사용할 수 있는 기반을 마련함으로써 부동산의 소유에 따른 부의 수준에 부합하는 과세를 할 수 있는 근거를 마련하여 조세형평의 실현을 할 수 있도록 해야겠다.

 

제2절 실거래가 신고제도의 개선방안

투명하고 공정한 거래질서의 확립은 부동산 시장의 선진화를 위한 기반이라고 할 수 있다. 이를 위해서는 다음과 같은 방향으로 제도를 개선하는 정책이 적극 추진되어야 할 것이다.

 

1. 거래세 인하와 부동산 정책

실거래가 신고 과정에서 발생하는 허위신고 사례를 보면 금액을 낮추어 신고하는 사례가 대부분으로서, 이는 세금을 적게 내렸는데 그 원인이 있다. 보유세는 올리고 거래세는 낮추어서 실수요자 중심으로 거래가 이루어지도록 하여야 하며, 부동산 세부담을 현실화하려는 정부의 정책이 실효성을 거두기 위해서는 거래의 투명화와 성실신고 가 우선 되어야 한다. 주택 소비자에게 좋은 품질의 서비스를 제공하려면 종합부동산 서비스 업을 도입하고 정부 부처, 기관별로 여러 곳에 흩어져 있는 각종 부동산 정보도 한 곳에서 제공하여야 하며, 부동산 정보유통 투명화․서비스 시스 템 개선이 중요하다. 지금까지 국내 부동산 산업 내 관련 업종이 각기 분리돼 고객 불편이 큰 데다 비용, 시간 소요가 커 비효율적이었다. 연간 토지 480조 원, 건물 200조 원 정도가 거래될 정도로 중개시장이 성장했고 가계자산의 85%가 부동산인 만큼 투명성 확보가 중요해졌다. 중개 산업의 기업화 또는 대형화는 소비자에게 중개․등기․융자업무 등에 대한 One-Stop 서비스를 제공하는 한편, 투명한 회계 작성을 유도하 고 탈세 등 불법적인 거래를 줄여 부동산 시장의 투명성 제고에 상당히 기여할 수 있을 것이다.

 

2. 성실신고자에게 혜택 부여

실거래가 신고 의무화가 원활하게 정착하려면 거래당사자가 실거래 가격을 신고하는 유인체계가 중요하며, 이는 불성실신고의 강력한 제재조치와 성실신고에게 감세 등 혜택을 주는 방안을 병행하는 것이 효율적이다. 1가구 1 주택자의 양도세 비과세 면제도 개선되어야 한다. 왜냐하면 장기 거주 시에 양도세 부담이 없으면 취득 시에 거짓신고의 유인이 되기 때문이다. 앞으로 주택이나 토지도 거래 가격을 등기부에 기재하여 향후 양도 시에 양도차액 계산에 취득 가격으로 그대로 적용되어야 한다. 그리고 실거래가 개별 데이터를 그대로 공개하여, 같은 단지 내라도 여러 가격에 거래될 수 있다는 사실을 가감 없이 보여줘야 한다.

 

실거래가를 가공해 평균 가격을 공개하면 그 가격 아래에서 형성됐던 가격도 거래가를 끌어올리는 부작용이 나타날 수 있다. 실제로 주택 가격 상승기에는 평균 실거래 가격이 저가 거래 아파트를 견인하는 효과가 나타났다는 게 업계 지적이다. 반면 하락에는 평균 가격이 내려가는 가격을 붙잡아 두는 구실을 하기도 한다. 실거래가 신고를 통해 부동산 가격 확인이 가능해졌지만 전면적으로 공개되지 않기 때문에 민간업체들이 막대한 통계 관련 비용을 지불하고 있다. 시장 평가․분석이 가능하도록 부동산 종합지수 개발이 필요하다.

 

3. 임대주택 활성화

실거래가 부동산 등기제가 시행되어 부동산 거래 가격이 사실상 공개돼 는 효과를 가져왔다. 그러나 개인 거래 정보가 공개되는데 따르는 프라 이버시(개인정보) 침해 논란이 제기될 뿐만 아니라, 부동산 실거래가를 높이기 위해 일부 지역의 가격 담합 행위가 더욱 극성을 부릴 가능성도 없지 않다는 지적이다. 임대주택을 활성화하여 주택에 대한 지나친 소유의식을 억제하여 공공 임대주택 비율을 선진국 수준으로 제고하여야 한다. 강남지역 아파트의 높은 가격이 부동산 가격 상승의 진원지라는 이유로 강남과 버금가는 신도시 개발이 추진되고 있다. 공급을 늘리면 가격이 하락할 것이라는 시장원리를 이용한 정책이다. 그러나 강남지역 아파트가 다른 지역 아파트에 비하여 비싼 것은 그 일대의 편리한 각종 서비스(예를 들어 교육)나 시설에 대한 소비자의 선 호가 반영된 것이다. 이러한 원리는 지금이라도 다른 지역의 각종 세금이나 규제를 풀어 강남지역의 편리함을 모방할 수 있다면 신도시를 개발하지 않고도 강남지역 아파트값의 하락을 어느 정도 유도할 수 있음을 의미한다.

 

4. 실시간 모니터링

실시간으로 수집되는 거래 가격과 거래정보를 이용해서 부동산 시장 상시 모니터링 시스템의 구축을 추진할 필요가 있다. 상시 모니터링 시스템은 탄력적으로 설정된 시장을 대상으로 지역별, 시간별 가격동향이나 거래 상황을 파악하는 장치이며, 보다 세분된 시장의 움직임을 실시간으로 파 악할 수 있어 시의적절한 대책의 수립이 가능하기 때문에 대책 지연에 따른 부작용을 최소화시켜 줄 것이다. 부동산 투기대책이 실효를 거두려면 금융정책과 주택정책 위주로 접근해야 한다. 적정한 금리 수준의 유지, 저금리로 인해 부동산에 몰려 있는 과도한 부동자금을 분산할 수 있는 리츠(REITs)와 같은 금융상품의 개발 등 실효성 있는 금융정책이 필요하다. 그리고 부동산정보를 금융정보 망과 연계하는 공유체계의 추진도 필요하다. 이러한 체계가 마련되면 금 융기관은 별도의 시장조사 없이 부동산 정보망의 정보를 이용하여 저렴한 비용으로 신속하게 관련 정보를 수집하고, 이를 바탕으로 담보물건의 적정 가치를 산정할 수 있다.

 

5. 실거래 가격의 신뢰성

정부가 부동산 대책을 만들 때 기초 통계로 사용하는 국민은행 ‘주택 가격지수’가 신뢰성 문제를 안고 있다고 본다. 정부는 국민은행이 매달 발표하는 이 지수를 토대로 ‘8․31 대책’을 비 롯, 2002년 이후 총 열한 번의 부동산 대책을 발표했으며, 대출․세금 규제 가 뒤따르는 투기지역 및 주택거래신고지역의 지정, 해제에도 이 지수를 기준으로 쓰고 있다. 조세연구원은 23일 ‘주택시장 가격정책에 대한 소고(小考)’라는 보고서에서 “정부가 가격 안정화 및 버블(거품) 존재 여부를 판단하는 자료로 활용한 국민은행 주택 가격지수가 적절했는지 검토가 미미한 실정”이라며 “기초 원(原) 조사의 가격자료가 실제 거래 가격을 제대로 반영하는지에 대한 신뢰성 문제가 가장 큰 단점”이라고 밝혔다. 주택매매 가격 통계로는 국내 유일의 정부 공인 통계는 국민은행에서 전국의 업무협약을 맺은 중개업소의 신고 가격을 그대로 원자료로 이용하기 때문에 실거래 가격에 과연 근접했는지 품질관리가 주기적으로 이뤄지지 않고 있는 실정으로 실제 거래 가격의 변화 분을 반영하는데 미흡하며, 거 래량 급감 시 신규 분양아파트 가격이 인근 중고 주택 가격에 지나치게 큰 영향력을 미친다. 국민은행 주택 가격지수는 1만 9044개 표본 아파트를 대상으로 전국 부동산 중개업체에 매달 한 번씩 온라인 설문조사를 실시, 표본 주택들의 상한가․하한가․일반가를 가중 평균해 산출하고 있다. 업무계약을 맺은 중개업소의 신고 가격을 그대로 원재료로 이용하기 때문에 실거래 가격에 과연 근접했는지 품질관리가 주기적으로 이뤄지지 않고 있는 실정이며, 충분한 거래물량이 없는 상황에서 실제 거래 가격이 아닌 ‘호가(呼價)’중심의 조사이기 때문에 정확성이 떨어진다는 것이다. 보고서는 표본추출 방법에도 문제가 있다고 지적했다. 예컨대, 통계청 인구주택조사에서 서울 지역 아파트의 비중은 서울 전 주택의 54%, 전국 주택수의 9.7%지만, 국민은행 주택 가격지수에서는 서울의 아파트 표 본수(4050채)가 서울의 전 주택 표본의 83%, 전국 주택 표본의 21%를 차지해 과잉 반영돼있다고 지적했다. 보고서는 또 “연립․아파트의 경우 대형은 29평 이상, 중형은 19평이 상~29평 미만 등으로 구분해 조사하고 있지만, 과연 현재 시점에서 29평 이 대형 아파트에 해당하는지도 의문”이라고 밝혔다. 보고서는 “서울․수도권 지역의 경우 2001년 이후 5년 동안 명목 주택 가격지수는 40% 급등한 것으로 보이지만, 물가상승률을 감안한 ‘실질 주 택 가격지수’는 1997년 말보다 18% 상승한 것에 그쳐 1994년 수준으로 복귀했다”라고 분석했다. 보고서는 “집값을 바라보는 사람들의 심리가 매 우 불안정하도록 주택 가격 체제가 발표되고 이에 정책당국이 민감하게 대응하고 있다”며 “(지금 같은 지수 체계로는) 부정확한 가격정보에 기 초해 (정책이) 대응할 가능성이 존재한다”라고 지적했다. 이는 마치 주식시장에서 유통물량이 적고 투명한 정보가 제공되지 안 는 기업들의 주식을 상대로 주가조작을 벌일 수 있는 것과 마찬가지로, 거래량이 적고 불분명한 부동산 가격 정보 체계 아래에서는 쉽게 호가 (呼價) 위주의 거래가 거래 가격으로 전이돼 통용되는 원리와 같다고 밝혔다. 가격뿐 아니라 실제 거래량 변화까지도 감안한 지수를 개발해야 주택 가격 통계의 질적인 취약성을 보완할 수 있다.

 

제5장 결론

지금까지 실거래가 신고제도가 시행된 지 1년이 지난 시점에서 전국 모든 지역에서 아파트 매매값이 동시에 하락한 것으로 나타났다. 대출규 제와 보유세 강화로 수요가 거의 사라진 데다 실수요자들이 추가 하락을 기대하고 있어, 앞으로 하락세가 이어지면서 거래에서 공감대가 형성돼 는 가격 수준이 자연스럽게 이루어지게 될 것으로 본다. 한편 건교부가 공개한 실거래가 신고 자료에 의하면 지난 2월 전국에 서 거래된 아파트는 2만 8974건으로 작년 10월(8만 1432건) 이후 4개월 연속 감소했다. 집을 사겠다는 사람이 급속히 줄어들고 있다. 최근의 집값 하락 세와 오는 9월부터 실시되는 분양가 상한제가 주택 구매심리를 얼어붙게 만들었다는 분석이다. 앞으로 부동산을 구입할 계획인 소비자 비중이 6년 만에 최저치를 기록 해 부동산 구입 열기가 한층 꺾인 것으로 나타났다. 구입 예정인 부동산도 토지, 상가 비중은 오른 반면 아파트 비중은 크게 내려갔다. 다만 장 기적으로 여전히 수도권 공급이 부족한 상황이어서 집값 불안은 대선이 나 재건축 용적률 등 변수로 인해 언제든 재현될 수 있다고 본다. 본 연구에서는 실거래 신고제도 시행 1년 동안 거래량을 비교 분석하여 제도가 정착되어가는 과정을 살펴보았으며, 부산지역의 실거래 신고 위반 사례를 중심으로 문제점과 개선책을 살펴보았다. 실수요자 중심의 부동산 시장 형성을 유도하기 위해서는 첫째, 거래 과세는 시장 상황에 따라 탄력적으로 운용하는 것이 바람직하다. 높은 거래 비용은 실수요자의 주거이동을 제약하고 시장의 정상적인 작동을 저해하는 요인이 되고 있다. 부동산 시장의 투명성이 낮고 주기적인 불안 양상을 반복하는 것은 부동산에 대한 직접투자 비중이 과다하게 높은데도 상당한 원인이 있다. 단 기수익을 추구하는 성향이 강한 직접투자는 부동산 시장의 급격한 변동을 초래할 뿐 아니라, 개인의 시장 상황에 대한 판단능력 미비, 정확한 정보획득의 제약으로 시장을 비효율적으로 만드는 원인이 되고 있다. 둘째, 시중 유동자금을 흡수하고 부동산 시장의 조절 기능을 확보하기 위한 간접투자상품시장의 활성화가 필요하다. 또한 시중자금의 과다한 부동산 시장 유입을 억제하는 조치도 검토되어야 한다. 이를 위해서는 대출한도의 산정에서 담보가치뿐 아니라 상환 능력을 함께 고려하여 순환대출을 이용한 부동산 투기를 억제할 필요가 있다. 투기억제가 우리나라 부동산 정책의 기조가 된 것은 투기가 모든 부동산 문제의 원인이라는 사회적 인식이 존재하기 때문이다. 즉 투기 때 문에 가격이 오르고, 가격이 오르기 때문에 부의 편중이 일어나며, 이로 인해 다시 각종 탈법을 수반하는 투기가 성행한다는 것이 일반인들의 생 각이다. 셋째, 탄력적인 정책이 필요하다. 실거래가 신고제도의 시행으로 선량한 투자자와 실수요자의 거래를 위축시키고, 지방 주택경기의 침체를 가져와 일률적인 정책보다는 지역의 여건과 현실을 감안한 탄력적인 정 책이 필요하다. 그동안 부동산 투자가 ‘투자’가 아닌 ‘투기’로 대접받은 것은 일정 부분 주먹구구식 가격정보 책임 탓이 컸다. 시장에서 믿을 수 있는 가격정보 체계가 수립되면 부동산도 건전한 투 자로 인식될 것이다. 넷째, 정책의 일관성이다. 아파트에 대한 규제 방안을 내놓으면 주상 복합건물로 투기자금이 몰리고, 또 주상복합건물에 대한 대책을 내놓으 면 토지로 투기꾼이 모인다. 소위 풍선효과이다. 우리 국토 전체와 부동산 전체가 투기대상이 되는 것이다. 정책을 만 들 때는 최대한 신중해야 하지만 일단 정책결정이 이루어지면 초지일관 밀고 나갈 수 있어야 한다. 하지만 문제는 표를 의식하지 않을 수 없는 정치인들이 여론이라는 외압에 얼마나 버틸 수 있겠느냐는 것이다. 요즘 ‘대통령 선거’ 변수가 주 택 시장에서 영향력을 더해가고 있다. 대선주자들의 부동산 규제완화 발언이 잇따르자 시장은 이미 민감하게 반응하고 있다. 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 버티고 있는 가장 큰 이유는 차기 정부에서 정책이 바뀔 가능성이며 이미 주택시장에 큰 영향을 발휘하고 있다. 실거래가 신고제도는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고, 부동 산 관련 국세 및 지방세의 과세표준을 실거래 가격으로 일원화하여 투명 한 과세기반을 구축하는데 필요한 제도로서, 정확한 실거래 정보를 확보하여 국민에게 제공하게 됨으로써, 부동산 투기억제 및 공평과세 기반을 확보하고 투명한 거래 질서 확립에 기여하게 될 것으로 본다. 우리 경제의 현실과 그 구조적 문제점을 진단하고 새로운 방향을 모색하는 작업이야말로 지금 우리가 당면한 절실한 과제이자 정부와 기업은 물론 온 국민이 함께 고민하고 대안을 생각해야 할 국민적인 과제가 아닐 수 없다.