부동산 실거래가 등기제도의 효과

부동산 실거래가 등기제도의 효과

(6)실거래가와 시세의 비교분석

실거래가는 대부분 4월부터 뚜렷한 안정세를 보이고 있으나,시중의 시세자료는 보합세를 나타내고 있으며,이는 시세가 실거래가에 후행하여 하락하는 가격 하락기의 현상이다. 가격 하락기에는 급매물부터 우선 거래되어 실거래가는 하락하는 반면 호가의 하방 경직성으로 인해 전반적인 시세 하락에는 다소 시일이 소요 될 것이다. 실거래가는 4월부터 하락하나,시세는 4～5월부터 안정(보합)을 나타 내어 향후 하향 가능성을 내포하고 있다.

 

(7)실거래가 공개 후 거래량 감소와 부동산 공시가격에 미치는 영향

주택의 경우는 거래빈도가 높아 시가파악이 용이하므로 가격공시과정 에서 실거래가격을 조사하여 이미 시가의 80%로 공시하고 있고,토지의 경우도 2003년부터 공시지가 현실화를 추진하고 있어 실거래가공개 자체 가 공시지가에 영향을 미치지는 않지만,보다 정확한 시세파악이 가능해 져서 공시지가의 적정성 제고에는 도움이 될 것이다. 실거래량이 계속 감소하고 있는데 그 원인과 대책으로는 실거래신고건 수는 전국적으로 3월을 최고점으로 4월 이후 감소세로 전환 강남 3구의 경우,2,491건(3월)→ 1,500건(4월)→ 971건(5월)→ 503건(월) 으로 급격히 감소 전국 :52,888건(3월)→ 44,119건(4월)→ 42,092건(5월)→ 32,921건(6월)이는 그동안의 가파른 가격상승과 8.31및 후속정책의 본격적인 시행*을 앞두고,앞으로 가격이 떨어질 것을 예상하는 수요자들이 매수시기를 늦추는 등 시장이 조정국면에 진입한 것에 기인하여 향후 가격의 하향 안정 세를 예고하는 것으로도 볼 수 있다. 정부는 과다한 주택보유를 억제하기 위해,양도세․보유세 등 세제정책 을 일관되게 시행하되,거래세(취득세․등록세)인하와 청약제도 개편 등 을 통해 실수요자의 내집 마련과 주거상향 이동을 적극 지원하는 등 실수요중 심의 거래 활성화를 추진하여야 한다.

 

2)실거래가 등기부기재 제도 시행

부동산 거래의 투명성을 높이기 위해 지난해 정기국회에서 “부동산 등기법”을 개정(’05.12.29 공포)하여 부동산 거래시 실거래가액을 등 기부에 기재하는 제도를 2006년 6월 1일부터 시행하였다.16) 동 제도는 거래당사자가 2006년 1월 1일 이후 소유권을 이전하는 매 매계약을 체결하여 2006년 6월 1일 이후 소유권 이전등기를 신청하는 분 부터 적용되었다. 실거래가 등기부 기재제도의 실시로 인하여 이중계약서 작성 근절 등 부동 산 거래내용이 투명화 됨과 아울러 양도소득세,취득세,등록세 등 재산관련 세금계산을 실거래가액을 기준으로 과세할 수 있는 제도적 시스템이 구 축됨에 따라 재산관련 세제를 국제적 기준에 맞도록 선진화하고 세무행 정도 투명해지는 기반이 되었다. 등기부 기재금액이 지자체 또는 세무관서의 조사에 의해 허위로 밝혀 지는 경우에는 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률” , “주택법”에 의해관할 지자체는 거래당사자(매도자 및 매수자)에 대하여 취득세 3배(주택거래신고지역내의 공동주택은 5배)이하의 과태료를 부과하고 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월이내의 자격정지 처벌을 받게 되며 세무관서 등은 과소신고 소득금액에 대해 양도소 득세,취득세,등록세와 가산세를 추징하게 된다. 실거래가를 등기부에 기재하는 나라 :미국,영국,프랑스,싱가폴 등

 

(1)부동산 거래시 실거래가 등기부 기재 절차

첫째,부동산을 거래하는 경우 거래당사자(매도자 및 매수자)또는 중개업자 는 매매계약을 체결한 후 30일 이내에 실거래가액을 시․군․구에 직접 방문 또는 인터넷으로 신고 가능하다.시․군․구에의 실거래가 신고제 도는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의해 ’06.1.1부터 기 시행중이다.

둘째,시․군․구에서는 거래당사자 등에게 “거래신고필증”을 교부한 다.(인터넷 신고의 경우에는 인터넷에서 출력)

셋째,부동산 거래당사자는 “거래신고필증”과 부동산 “매매목록”(거래대상 부동산이 2개 이상 또는 거래당사자가가 다수인 경우)을 새로이 추가하여 소 유권 이전등기 신청시 등기소에 제출한다.

넷째,등기관은 거래신고필증에 기재된 실거래가액을 등기부(갑구의 권 리자 및 기타 사항란)에 기재한다.

 

(2)부동산 등기부 실거래가 기재 제도의 효과

① 부동산 거래의 투명성 제고와 거래질서 정상화

그 동안 부동산 거래시 이중계약서 작성이 관행화되고,이로 인해 세 금 탈루 등 사회적인 도덕적 해이를 생기게 하는 빌미를 제공 하였으나, 이제는 일반 국민들도 실거래가가 기재된 부동산등기부를 자유롭게 열람할 수 있게 되고,이중계약서 작성에 대한 처벌 등을 통해 세금탈루,기업분식 회계 등에 대한 사회적 견제가 가능하게 되는 등 부동산 거래의 투명성이 향상 되고 부동산 시장의 거래질서가 정상적으로 작동됨으로써,이로 인한 세무 행정의 부조리가 방지되어 투명한 사회로 나아가는데 기여하게 될 것이다.

② 부동산 공시가격의 현실화․객관화

그 동안 공시가격이 평균 시가의 80% 수준이라는 개념이 불분명하 였으나 향후 실거래가 자료가 축적되면 공시가격 산정시 실거래가를 기초로 평가가 이루어지게 되어 공시가격이 시가의 적정수준으로 객관 화되고 주택 및 토지의 공시가격과 실거래가격의 차이를 평균적 수준 으로 유지할 수 있게 된다.이로 인해 보유세(재산세,종부세)의 세 부 담의 형평성이 높아지는 효과를본다.

 

(3)부동산 관련 세금의 과세정상화

실거래가가 등기부에 기재됨에 따라 부동산 관련 세금의 실거래가 과세 제도의 기반 구축이 가능하다.

① 양도소득세 현재 부동산 양도의 경우 양도세액의 계산은 원칙적으로 공시가격을 기 준으로,예외적인 경우 실거래가액을 기준으로 하여 양도세액을 계산하 였으나,실거래가 등기부 기재제도의 시행을 계기로 2007년부터 전면적으로 실거래가액을 기준으로 실질 양도차익을 파악하여 양도소득세를 계산하 게 됨에 따라 근로소득 등 타소득과 양도세 세부담의 불형평성이 해소되 었다.

② 상속세․증여세 현재 상속․증여 당시의 시가과세를 원칙으로 하고 있으나,실거래가 등기 부 기재제도를 통해 제3자의 매매사례가액의 파악이 쉽게 되어 “시가”파악 의 객관성이 높아지게 되었다.

③ 취득세,등록세 금년부터 실거래가를 기준으로 취․등록세를 부과하고 있으나 실 거래 가 등기부 기재제도의 시행을 계기로 부동산 거래가액이 투명화 됨에 따 라 거래세 과세의 정상화에 적극 기여하게 되었다.

 

3)아파트 실거래가 현황과 지가동향

(1)지역별 지가 동향

수도권 :경기도 1차 뉴타운지구 지정으로 구리시(1.69%), 경기도 1차 뉴타운지구 지정,외곽순환도로 개통으로 경기 의정부시(1.06%)등은 지 가가 높게 상승하였다.

강원권 :국토정중앙사업 기대감 및 국도 확포장공사에 따른 접근성 향상으로 양구군(0.55%),강원 혁신도시 건설 기대감으로 원주시(0.33%)등 의 지가가 상승하였다.

충청권 :장항국가산업단지사업 재개로 충남 서천군(0.68%), 충남도청 이전 추진으로 충남 홍성군(0.54%),충북 혁신도시 건설 기대감으로 진천군 (0.50%),음성군(0.48%)등의 지가가 높게 상승하였다.

서남권 :태권도공원 및 기업도시 건설기대감으로 전북 무주군(0.43%),기업도 시 및 남악신도시 건설 추진으로 전남 무안군(0.38%)등의 지가가 상승하 였고,광주 동구(-0.04%)등의 지가는 하락했다.

동남권 :주택재개발사업 추진 및 혁신도시 건설 기대감으로 울산 중 구(0.75%),혁신도시 개발 기대감으로 대구 동구(0.68%),등의 지가가 높게 상승하였고,지역경기 침체 및 상업지역 점포공실률 증가 등로 부산 중구 (-0.03%)의 지가는 하락하였다.

 

① 용도지역별 지가동향

뉴타운 등 재개발 기대감 등으로 주거지역이 여전히 높은 상승률을 보 인 가운데,도시지역의 상승폭은 전월보다 둔화되고,비도시지역의 싱승 폭은 전월보다 확대되었다.

② 이용상황별(지목별)지가동향

전(田)과 임야는 전월보다 상승폭이 소폭 확대되고,대지와 공장용지 는 상승폭이 소폭 둔화된 가운데,주거용 대지의 상승폭이 가장 높게 나타났다

 

4)최근 부동산 시장동향

최근 수도권 일부 지역의 집값 하향조정 추세가 확산되는 등 1.11대 책 이후의 안정세가 이어지고 있으며,전세값은 본격적인 이사철에 진입 하였음에도 불구하고 국지적․계절적 요인에 의한 일부지역의 상승을 제 외하고는 예년을 훨씬 밑도는 오름폭을 나타내고 있다.

(1)매매시장 동향

이번 주(3.5기준)에도 1.11대책 이후 집값 하락 기대감 확산,주택담보대 출 규제 효과 등으로 집값 안정세가 뚜렷하다.

(2)전세시장 동향

전세시장은 봄 이사철 전세수요가 시작된 겨울방학 이후에도 예년과 달리 전반적 안정세가 유지되고 있다. 2006년 2월의 전세값 월간 상승률은 전국 0.3%,수도권 0.4%,서울 0.4%로 장기 추세치를 크게 하회했으며2월 월간 전세값 장기추세치 전 국 1.8%,수도권 1.8%,서울 2.3%(전국․서울 :‘86～’07년,수도권 ‘9 9～’07년)통상 물건탐색에서 실제 계약․입주까지 1～2달이 소요되므로 상 당수 봄 이사철 수요가 2월에 先반영되는 경향이다. 이번 주 전세값 상 승률도 지난 주에 비해 둔화 상태다.지난 주(2.26)에 비해 이번 주(3.5)의 상승률은 전국 0.08→ 0.05%,수도권 0.10→ 0.06%,서울 0.09→ 0.03%

(3)향후 전망

(매매시장)1.11대책 후속입법이 3월 국회에서 통과되어 분양가 안정에 대한 기대가 현실화되면 부동산세제,주택담보대출규제 등 수요관리 측면 의 정책효과가 맞물려 시장안정기조가 더욱 두렷해질 전망이다. (전세시장)신학기․결혼수요 등 계절적수요 등이 점차 줄어들면서 3월 하순경부터는 국지적 불안도 해소될 전망이다.

 

5)2006년도 부동산 실거래 현황

(1)지역별 거래현황

수도권이 전체 거래금액의 65.3%(265조원)를 차지하고,이 중 서울은 28.5% (116조원)를 차지한다.

(2)물건유형별 거래현황

건축물이 전체 거래금액의 76%를 차지(아파트 46%,단독주택 8%)하 고,토지는 24%를 차지한다. 공동주택(아파트)은 재고의 17.0%(16.9%)가 거래된 반면,토지는 재고 의 4.4%가 거래되어 거래빈도가 다소 낮다. 11월부터 아파트의 거래가 감소하는 가운데,(순수)토지 거래는 증가 추세이다.아파트의 경우,분양가 상한제,원가 공개 시행 예정 등으로 가격 하락기대심리가 형성되고 거래가 감소되는 반면,토지는 2007년부터 사업용 나대지,모든 농지 및 임야에 대한 양도세 실거래가 과세 등 으로 증가하였다.

3)금액별 거래현황

3억원 이하 전체 부동산의 거래량이 91.5%(275만건),6억원 이상 거래 량은 2.6%(7.9만건)을 차지한다.

(4)아파트(실거래가 공개대상)의 평당 평균거래가격 동향

실제 거래된 아파트의 평당 평균거래가격은 10월에 연중 최고치를 보 이다 11월 들어 낮아지고 있으며,상대적으로 저가 소형매물이 증가하면 서,시장상승세가 멈춘 것으로 보인다. 수도권이 전체 거래금액의 65.3%(265조원)를 차지하고,이 중 서울은 28.5%(116조원)를 차지하였다.전체 부동산거래 및 실거래신고(매매)는 8 월경 저점을 형성한 후 지속 증가하는 추세를 보이나,건축물이 전체 거래금액의 76%를 차지(아파트 46%,단독주택 8%)하고,토지는 24%를 차 지하였으며,가격상승기에는 실거래가가 종전 시세보다 높게 형성되나, 하향안정기에는 저가 매물 위주로 거래되면서 올 들어 집값이 안정세를 보이면서 집값 상승을 부채질했던 호가 담합도 크게 줄어든 것으로 나타 났다.실거래가가 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적인 경향이다. 올 들어 집값이 안정세를 보이면서도 집값 상승을 부채질했던 호가 담 합도 크게 줄어든 것으로 나타나 올 들어 집값이 안정세를 보이면서 집 값 싱승을 부채질했던 호가 담합도 크게 줄어든 것으로 나타났다. 이는 분양가상한제 등을 골자로한 1.11부동산대책 발표이후 부동산시 장이 안정세에 접어든 영향으로 분석된다. 1.11대책이후 강남 재건축 아 파트값이 떨어지는 등 부동산시장이 안정세를 보이면서 담합을 해봐자 실효성이 없어진 때문이다. 또 이번에 담합이 확인된 단지는 최근 8주 동안의 실거래가를 건교부 홈페이지에 공개하고,국민은행 등의 시세정보 제공도 중단한다.시세 발 표가 중단되면 ‘이 지역은 담합으로 호가가 급등하고 있으니 주의하라’ 는 신호를 주는 효과가 있다.

 

2.시․도별 허위신고내역

1)2006년 1월~4월중 허위신고 실태

2006년 1월~4월중 거래된 부동산실거래가 신고자 중 허위신고 사실이 밝혀진 93명에 대해 과태료 6억4,026만원을 부과하고,중개업자 1인에 대 하여는 과태료 부과 이외에 6개월간의 영업정지 처분을 하였다고 밝혔 다.19) 주요 허위신고의 내용 및 처분 내역을 보면 매수자는 취․등록세,매 도자는 양도소득세를 적게 내기 위해 실거래가 보다 적게 신고한 건이 대부분(47건)으로서 증여로 의심되는 25건도 적발하여 내역을 국세청에 통보하여 별도의 조사를 하고 있다.