부동산 실거래가 신고제 도입 당위성

이전 포스팅에서 부동산 실거래가 신고제도에 대한 개략적인 내용에 대해 열거했습니다. 오늘은 부동산 실거래 신고제도의 도입 당위성에 대해 계속해서 포스팅을 하도록 하겠습니다.

 

제2절 부동산실거래 신고제도의 도입배경 및 필요성

1.실거래 신고의 필요성

정부는 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고,투명하고 공정한 부동산 거래질서의 확립,국민의 재산권 보 호와 실거래가액에 기초한 과세로 부동산 투기억제와 공평과세를 실현하고 자 부동산실거래가 신고제도를 도입하였다. 지금까지의 부동산 및 주택정책은 목표의 명확성 및 실행수단의 구체성을 정립하지 못한 채 주로 부동산 및 주택가격,일반 경기조절 수단의 정책을 번 복하고 있으며,특히 수도권 중심의 가격정책이 중심을 이루고 있다. 그동안 부동산 가격 급상승 및 하락 국면마다 시행했던 무분별한 부동산규 제완화 정책과 억제정책을 여전히 반복한 것이다.공공재적 성격을 많이 지 니고 있는 토지․주택에 대해 지나치게 시장지향적인 정책을 추진한 결과 , 부동산 시장의 양극화 현상을 심화시킴으로서 계층 간ㆍ지역 간 자산 가치 격차와 사회적 갈등을 확대시키고 있다는 것을 보았다. 그동안 부동산 규제완화를 경기활성화 수단으로 사용함으로써 문제해결 수단이면서 문제 유발의 원천으로서 부동산 부문이라는 악순환이 반복되 었다. 이러한 과정에서 일시적인 경기 부양 효과는 있었지만,기본적으로 부동산 경기활성화 수단은 부동산가격 상승에 기반 하는 정책이기 때문에 가계 가처 분소득 감소에 따른 내수침체,불로소득 양산에 따른 소득구조 양극화심화 및 재분배 악화,건설 부동산업 재구조화 실패 등 국민경제 기반을 약화시키 는 측면이 많았다. 따라서 정책의 근간을 세울 수 있는 생산 및 생활공간으로서 부동산에 대한 기본철학이 정립하는 것이 필요한 시점이다.

 

2. 실거래가 신고제도의 과세방안

2006년 1월1일부터 부동산 실거래가 신고제가 실시되면서 부동산 거래관 행이 큰 변화를 맞고 있다. 부동산 실거래가 신고의 폭발력은 세금인데,부동산 취득에서 처분까지 모 든 단계에서 세금이 일제히 올라갈 가능성이 높다. 먼저 취득세와 등록세의 과표는 기존의 공시가격에서 실거래가로 올라가 게 되었다.또 실거래가 파악이 가능해짐에 따라 양도소득세 부담도 늘어나 게 된다.2005년도는 투기지역,시가 6억원이상 고가주택,1세대 3주택 이상 인 경우에는 양도세를 실거래가액으로 과세하였으나,2006년도부터 1세대 2 주택 및 비사업용 나대지나 잡종지ㆍ부재지주가 소유한 농지,임야,목장용 지에 대해 실거래가액으로 과세되었으며, 2007년도부터는 모든 주택 및 토 지에 대해 실거래가 과세로 전환하게 되었다. 종합부동산세 등 보유세 부담도 크게 늘어날 전망인데,실거래가 신고제 도 입으로 시가가 비교적 정확히 파악되면 과표를 시가 수준으로 끌어올리기가 쉽기 때문이다. 급격한 세 부담을 완화하기 위하여 2006년도부터 개인 간 거래로 주택을 사 는 경우 취득세와 등록세를 인하하였으나,2005년 까지는 실제 거래금액의 60~80% 수준인 공시가격을 기준으로 부과되던 취득세 및 등록세가 2006부 터는 실제 거래된 가격을 기준으로 세금을 부과하기 때문에 전반적으로 세금 부담이 늘어나는 경우가 많다. 수차례에 걸친 정부의 투기억제대책에도 불구하고 아파트에 대한 투기가 수그러지지 않고 있다.행정자치부가 지난 2003년 9월 1일에 ‘부동산 보유세 개편방안’을 발표한 데 이어,10월9일에는 재정경제부가 재차 조기에 부동산 보유과세를 강화하고,양도소득세의 탄력세율(기본세율에 15%가감)상향조 정,주택담보대출비율의 하향조정 등의 대책을 내놓았다.또한 한국은행 총 재는 금리인상의 재검토 고려까지 언급하기에 이르렀다. 그러나 아파트 값이 거의 수직적으로 상승하는 상황에서는 세제로 그 투기 를 억제하는 데 장기적으로 한계가 있다는 점을 분명하게 인식해야 한다.

 

보유세 부담의 증가가 부동산의 가수요를 다소 억제할 수는 있겠지만, 부동산의 가격 상승이 워낙 큰 경우에는 보유세 부담은 거의 무시될 것이고, 양도소득세율의 인상이 투기차익을 흡수하는 유효한 수단이 될 수는 있겠지만, 세후 차익이 예금 이자소득보다 월등히 높은 경우에는 그렇게 해도 투기이익 이 더 클 수 있기 때문이다. 그리고 현재의 국지적인 부동산 투기원인은 400조 원에 가깝다는 부동자금 의 존재,기업투자의 불확실성,살고 싶은 곳의 주택공급 부족,특정지역에 몰려 있는 교육환경의 우량성 등에 그 원인이 있다고 진단할 수 있다. 근본 원인에 대한 개혁은 등한시 한 채,투기행위를 하지 않는 모든 국민을 적용대상으로 하는 세금제도를 바꾸어 이를 잡겠다는 발상은 바람직하지 않 다고 본다.

 

3.실거래 신고제도의 정책적 변화

1)분양권ㆍ입주권 신고대상

2007년 하반기부터 아파트 분양권과 입주권을 사고 팔 때도 실거래가로 신 고해야 한다.또 부동산 거래 시점 이후 30일까지 실거래가 신고를 하게 돼 있는 신고 의무기간이 60일로 늘어난다.아울러 매매 당사자 모두가 하게 되 어 있는 실거래가 신고를 매도ㆍ매수자 중 한 명만 하면 된다. 이 같은 내용을 담은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 개정안이 최근 국회를 통과함에 따라 법제처의 공포작업을 거쳐 2007년 7월 1 일자부터 시행할 수 있을 것이다. 현재 분양권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있다.이에 따라 분양권 전 매가 가능한 지방 분양시장을 중심으로 거래가를 실제 거래된 가격보다 낮춰 계약서를 작성하는(down)계약서가 횡행하고 있다.분양권 매도자의 양도소 득세 부담을 줄이기 위해서다. 그러나 2007년 하반기부터 분양권도 실거래가로 신고해야 하기 때문에 이 같은 편법 거래가 줄어들 것으로 보인다.또 2007년 하반기부터 재건축ㆍ재 개발 아파트 입주권도 실거래가로 신고해야 한다.현재 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권은 토지 지분에 대해서만 감정평가금액으로 실거래가를 신고하 도록 돼 있다.따라서 아파트 준공 후 건물부분에 대해 다시 신고를 해야 하 는 번거로움이 있었다.또 건물 부분에 붙은 고가의 프리미엄에 대한 적절한 과세 방법이 없어 형평성 논란이 일기도 했다. 실거래가 신고 대상에 새로 들어가는 입주권은 재건축이나 재개발 사업만 해당된다.주거환경개선사업 입주권은 제외된다.또 분양권 중에서도 300가 구 미만의 주상복합이나 사업승인 대상이 아닌 20가구 미만 주택의 분양권은 실거래가 신고대상에서 제외된다. 분양권이나 입주권 거래내역을 허위 신고할 경우 취득가액의 1~5%이하의 과태료를 내도록 했다.이에 따라 내용을 거짓으로 신고한 경우 권리 취득가 액의 1%(취득세의 1배)에 해당하는 과태료가 부과된다.

 

2)실거래가 신고 의무기간 60일 연장

2007년 하반기부터는 현행 30일로 돼 있는 부동산 실거래가 신고의무기간 이 60일로 2배 늘어난다. 이는 계약 이후 계약사항 변경 등의 사유가 빈번히 발생해 신고 일정이 빠듯하다는 중개업계의 지적에 따른 것이다. 그러나 2007년 상반기까지는 30일 내에 신고를 해야 하기 때문에 주의해야 한다. 신고기한을 넘겨 과태료를 무는 사례가 적지 않기 때문이다.또 주택거 래신고 지역으로 지정돼 있는 서울ㆍ수도권 대부분의 지역에선 실거래가신 고제도와 관계없이 매매계약체결일로부터 15일 이내에 신고해야 하기 때문 에 더 신경 써야 한다. 신고기한과 신고위반에 대한 과태료 부과 기준도 지역에 따라 다르다.부동 산 실거래가 신고를 위반하면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 3배에 해당 하는 과태료를 물어야 한다.그러나 주택거래신고지역 내 거래 내역 신고는 계약체결 후 15일 이내에 해야 하고 위반할 경우 취득세의 최대 5배까지 과태 료를 물린다. 개정안에 따르면 실거래가 신고기간은 계약 체결 후 60일 이내로 하고,지 연기간에 따라 취득세의 1~3배 이내에서 물리도록 한 형행 실거래가 지연 신고에 대한 과태료를 거래가격대별로 10만~500만원까지 차등했다. 실거래가보다 낮게 쓰는 다운계약 등의 허위 신고 방지 차원에서 거래 부동 산의 해당 시․군․구청장에 실거래 신고내역 조사를 위한 관계 서류 제출 요구권을 부여했다. 이때 거래당사자가 신고 관련 서류 제출에 불응하거나, 허위 신고할 경우 최고 500만원의 과태료를 부과토록 명시했다. 실거래가와 신고가액 차이에 따라선 △10% 미만 취득가의 2%(취득세의 1 배)△10~20%미만 4%(취득세의 2배)△20% 이상 5%(취득세의 3배)등의 과 태료를 물어야 한다. 신고 내역 중 경미한 오류가 발생한 경우 재신고에 따른 신고당사자 부담을 줄이기 위해 해당 지자체 공무원이 관련 서류를 제출받아 직권으로 정정할 수 있는 규정도 신설했다.이때 부동산 소재지,거래금액,계약일자 등은 직권 정정대상에서 제외했다.

 

3)매수ㆍ매도자 중 한쪽만 실거래가 신고

부동산 직거래시 부동산을 거래한 뒤 쌍방이 공동으로 하게 되어 있는 실거 래가 신고도 매도ㆍ매수자 중 한 명만이 할 수 있게 된다.거래당사자 중 어 느 한쪽이 세부담을 낮추기 위해 거래 가액을 실거래가보다 높이거나 낮추자 고 상대방에게 압력을 행사하는 것을 방지하기 위해서다.또 거래 당사자 일 방의 신고를 다른 쪽이 거부하면 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 현재는 매매 당사자 간 직거래일 경우에는 당사자 공동으로 실거래가 신고 를 해야 하기 때문에 당사자 중 한쪽이 신고를 거부할 경우 상대방이 신고를 할 수 없어 본의 아니게 과태료 처분을 받게 되는 등 선량한 피해자가 발생할 우려가 있다.

 

그러나 중개업소를 통한 매매의 경우 현재와 같다.법령 개정으로 부동산시 장의 투명성이 더 높아질 것으로 보인다.

 

제3절 부동산실거래가 신고제도의 기대효과

1.실거래가신고제도 시행 후 부동산 시장의 환경변화

1)부동산 가격 안정

정부가 실거래가 공개하면 단순한 호가로 인한 부동산 가격 상승은 크게 차 단될 전망이다.그러나 개인 거래 정보가 공개되는데 따르는 프라이버시(개 인정보)침해논란이 제기될 뿐만 아니라,부동산 실거래가를 높이기 위해 일 부 지역의 가격 담합 행위가 더욱더 극성을 부릴 가능성도 없지 않다. 이러한 실거래가 신고제도는 전국을 투기지역으로 지정하는 효과가 발생 한다.또한 부동산 매매의 경우 매수자는 취득세와 등록세의 부담이 늘어나 고 양도시에는 양도소득세의 세금 부담이 크게 늘어나게 된다. 보유시에는 공시가격의 과표 적용과 종합부동산세의 도입으로 보유세도 늘어나게 된다.실거래가 신도제로 영향을 가장 크게 받게 되는 분야는 실거 래가와 기준시가의 차이가 큰 토지인 지방의 전답이나 임야가 될 것으로 예 상한다.따라서 땅을 팔려는 사람은 양도세 부담을 매수자에게 전가하려고 하고 땅을 사는 사람은 늘어난 취득세와 등록세 부담 때문에 거래가 줄어들 게 될 것으로 예상한다. 따라서 급격스런 세금 부담을 완화하고 투기를 잡기 위한 정책이 연착륙하 기 위해서는 기준시가를 실거래가에 근접하게 책정하여 기준시가에 따른 과 세를 원칙으로 하는 것이 바람직하며,실거래가를 원칙으로 계속 과세할 경 우에는 양도 소득세율의 조정과 추가적인 취득세,등록세의 인하가 필요할 것이다.

 

2)부동산 시장의 양극화

올 들어 투기대책과 신도시 발표 등 정부의 각종 주택규제에도 불구하고 수 도권의 집값 상승은 계속되고 있는 반면, 부산 대구 광주 등 투기과열지구로 묶인 지방 광역시의 아파트 값은 떨어지는 등 ‘집값 양극화’가 여전한 것으로 나 타났다.특히 부산․경남 지역은 미분양 물량이 2만호에 육박해 투기과열 지구 지정 해제 등 규제 완화를 요구하는 목소리가 한층 높아지고 있다. 올 들어 5월말 현재까지 부산과 대구,대전,광주,울산 등 지방 5대 광역시의 아 파트값은 평균 0.14%떨어졌다. 지역별로는 0.88%(이하 %포인트)하락한 대구를 비롯, 대전(-0.14%)과 부 산(-0.01%),광주(0%)등이 전혀 회복 기미를 보이지 않는 가운데 그나마 울산 이 0.73% 상승하며 보합세를 기록했다. 특히 지난달 부산(-0.12%)과 대구 (-0.40%),대전(-0.29%)은 올 들어 가장 큰 폭으로 값이 떨어지는 등 전혀 거래 회 복 기미를 보이지 않고 있다. 반면 수도권은 DTI(총부채상환비율)규제 강화와 통탄신도시 발표 등 정부의 잇단 집값 안정대책 발표에도 불구하고 올해도 5월말 현재 0.31%오른 상태다. 5대 광역시의 경우 지난해에도 수도권이 평균 19.16%급등한 반면 0.61%올라 대조된 모습을 보였다. 이 같은 집값 양극화 현상은 정부공인통계로 쓰이는 국민은행 시세에서도 비슷한 결과를 보였다.전년말 대비 5월 아파트값은 울산(2.8%)을 제외한 부 산(0.2%)대구(-1.3%)광주(0%)대전(-1.4%)등의 광역시가 보합 내지 하락세 를 보였다. 수도권과 달리 이처럼 지방아파트 시장의 침체가 계속되고 있는 것은 수요가 공급을 따라가지 못하는 수급 불균형 현상 때문으로 풀이되고 있다. 서울을 비롯한 인기있는 수도권의 상황에 맞춰 부동산정책을 획일적으로 다루다보니 수요기반이 약한 지방의 부동산 시장은 더욱 어려운 상황에 처하 게 되었다. 작년 한해 부산의 부동산 시장은 누구나 이야기하듯이 침체기였다.기업의 역외이전과 인구유출 변수 때문에 아파트와 관련된 주거용 부동산 시장전망은 앞으로도 그리 밝지 않을 것으로 보인다.

부산의 부동산 시장에서도 이제 투자관점의 변화가 필요하다.과거와 같은 대세 상승 속에서 단순 시세 차익만을 기대하는 것은 쉽지 않기 때문이다. 올해 전국적으로 주택시장은 작년과 비슷하게 전반적으로 하향 안정화되고 부 산의 경우도 같은 맥락을 유지할 것으로 전망된다.

 

오늘의 포스팅 내용을 요약하면, 제 경험 상 부동산 시장이 양극화가 되면서 상급지들에서는 그들만의 리그가 펼쳐지고 중급지 및 하급지에서는 어떻게 해서든 부동산을 통한 자산 증시을 통해 상급지로 갈아 타려는 움직임이 보이는데요. 이 때 부동산 양도소득세를 내지 않거나 덜 내기 위한 편법 행이들이 발생하기도 합니다. 그래서 부동산 시장의 정상화를 위해서라도 부동산 실거래 신고제도가 필요하다는 것입니다.