부동산 적정가격과 실거래가격, 그리고 정상가격에 대한 고찰

지난 여름에 제가 분양권 구입을 통한 입주아파트를 매매했었습니다. 그때 부동산 실거래가를 살펴보고 네이버 부동산에서 호가들을 보면서 매매할 부동산을 찾았었습니다. 당시 적정가격을 찾기 위해 인근 지역의 부동산 시세들과 비교도 해보고 대장 아파트 간의 가격 비교를 통해 제가 구입하려는 부동산의 가격에 대한 생각을 했습니다. 또한, 아파트 구입 후 재산세 등 보유세 등에 대해서도 고려를 해 보았었습니다. 그래서 이번 시간에는 지난번 포스팅에 이어 아파트 등 부동산 가격에 대해서 이야기를 해 보려 합니다.

 

부동산 적정가격과 실거래가격, 그리고 정상가격에 대한 고찰

3.적정가격

경제이론에서는 일반적으로 재화의 가치(value)를 어떤 재화가 다른 재화를 교 환의 대상으로 지배하는 힘(교환비율)또는 장래 기대되는 편익을 현재 가치로 환원한 값으로 정의하며,가치를 화폐적 금액으로 표현한 것을 가격(price)이라 정의한다.14)시장경제체제에서 가격은 희소한 자원을 효율적으로 배분하는 역할 을 수행한다.시장가격은 재화시장에서 수요와 공급의 균형에 의해 결정되는데, 균형 상태에서는 시장에 참여한 경제주체의 경제적 후생이 극대화되고,이 때문 에 균형상태의 생산량을 생산할 만큼 경제적 자원이 이 시장에 배분되는 것이 바람직하다는 것이다.재화의 가치를 정확히 반영하는 가격은 이상적인 시장에서 형성되는 균형가격이다. 여기서 이상적인 시장이란 완전경쟁시장으로서 그 시장에서 거래되는 대상물 이 외부효과를 발생시키지 않는 시장을 의미한다.다시 말해 이상적인 시장이란 수요측면에서 사회적 한계편익과 사적 한계편익이 동일하고,공급측면에서 사회 적 한계비용과 사적 한계비용이 동일한 완전경쟁시장을 의미하며,이상적인 시장 에서 형성되는 균형가격은 수요측면(사회적․사적)의 한계편익과 공급측면(사회 적․사적)의 한계비용을 일치시키는 가격(경쟁균형가격,competitiveequilibrium price)이다. 현실의 재화시장,특히 부동산시장은 완전경쟁적인 시장이 아니며 다양한 외부 효과를 발생시키고 있다.따라서 현실의 시장에서 형성된 균형가격은 자원배분을 효율적으로 달성하는 가격이라고 하기 어렵고,시장가격이 가치를 정확히 반영하 는 가격이라고 할 수 없다. 경쟁균형가격과 비슷한 의미로 부동산학에서는 시장가치(marketvalue)라는 개 념을 사용하고 있다.시장가치는 시장에 대해 합리적 지식과 정보를 가지고 있는 매도자와 매수자 사이에서 자유롭고 공개된 협상을 통한 가격으로,대상 부동산 의 특정 권익에 대해 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 의미한다.15) 국제평가기준위원회(InternationalValuationStandardsCouncil:IVSC)는 시장 가치를 매도자와 매수자가 시장상황에 대해 충분한 정보와 지식을 가지고 있고 강요당하지 않은 상태에서 적정한 마케팅 이후에 대등한 관계에 의해 거래하는 부동산의 가치 추계일 현재 추정가액이라고 정의하고 있다.미국의 감정평가협회 (AppraisalInstitute)는 시장가치를 9가지 조건이 충족된 상황에서 부동산의 특정 권익에 대하여 성립될 가능성이 가장 높은 가격으로 정의하고 있다.미국의 감정 평가협회에서 시장가치를 정의하면서 제시한 9가지 조건을 정리하면,가격이 부 당한 간섭으로 부터 영향을 받지 않을 것,거래당사자가 충분한 정보와 지식을 가지고 있으며 사려 깊게 행동할 것,대상 부동산을 적절히 마케팅하고 충분한 기간 동안 공개시장에 노출되었을 것 등이다.16)따라서 부동산의 시장가치는 거 래의 자연성,거래당사자의 정통성,공개의 충분성의 조건을 만족시키면서 성립 될 가능성이 가장 높은 부동산의 가격이라 할 수 있다. 경제이론의 경쟁균형가격(균형가치)과 부동산학의 시장가치는 현실에서 객관적으로 확인할 수 있는지 여부에 차이점이 있다.경쟁균형가격은 부동산시장이 균 형을 달성하였을 때 성립되는 가치이기 때문에 현실의 시장에서 도출되기 어렵 다.그러나 시장가치는 일정한 조건이 충족된 현실의 시장에서 객관적인 자료로 뒷받침될 수 있는 시장가격으로 현실의 시장에서 도출할 수 있다.

 

4.적정가격과 실거래가격

부동산거래에 있어서 실제 계약이 이루어진 실거래가격은 적정가격의 조건을 충족하지 못하고 항상 불합리한 요소를 내포할 가능성이 많다.현실적으로 이루어지는 실거래가격은 매매 등의 필요에 따라 개별적으로 형성되는 것이 일반적 이며,또한 현실적인 거래당사자들은 항상 경제적 합리성에 입각하여 행동한다고 할 수 없다.따라서 실거래가격은 주위에서의 권유라든가 급한 사정,투기적 요 소 등의 개별적이고 특수한 사정에 좌우되는 경향이 많고 최종적으로는 당사자 의 교섭력에 따라 그 가격이 결정되는 것이다. 적정가격은 이러한 개별적이고 특수한 사정 등을 정상화하기 위한 사정보정의 절차를 거친 가격이라는 점에서 실거래가격과 구별되고 투기적인 요소가 배제된 다.그렇다고 하여 적정가격은 현실의 거래가격과 전혀 별개의 것이 아니라 양자 는 항상 밀접한 관계를 갖고 형성․수정 또는 파괴되어 가는 상호 의존관계에 있다고 할 수 있다.<표 1>은 적정가격과 실거래가격의 차이점을 나타내고 있 다.

 

5.적정가격과 정상가격

공시지가의 적정가격 개념은 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제2조제6 호에 근거하며,통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가 능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미한다.이에 비해 정상가격은 감정평가 에관한규칙 제4조제1호에 근거하며 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 거래 당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정 가격을 말한다.이러한 정의에 비추어 보면 적정가격 및 정상가격은 시장가치와 동일한 의미로 받아들일 수 있다. 공시지가의 적정가격과 정상가격은 1988년에 지가공시및토지등의평가에관한 법률 이 제정된 이래 오랫동안 논쟁의 대상이었다.즉,적정가격과 정상가격이 동일한 개념이라는 일원론과 동일하지 않다는 이원론의 의견 대립이 있어 왔다. 일원론은 적정가격과 정상가격의 용어정의는 표현에 차이가 있을 뿐 본질적인 내용은 동일하며,정상가격이 실거래가격이 아닌 이상 적정가격과 같은 당위가격 (Sollen가격)에 가깝기 때문에 양자는 성격이 같다는 것이다.일원론에서는 정상 가격을 항상 불합리한 요소를 배제하고 통상적인 자유시장을 전제로 하며,개별적이고 특수한 거래사례를 정상화하는 사정보정 절차를 거친 가격으로 본다.따 라서 정상가격은 존재가격(Sein가격)이라기보다는 부동산 거래의 실제에 있어서 지향해야 할 목표가격,즉 당위가격에 가깝다고 본다. 이에 비해,적정가격은 당위성을 띤 법정가격이며 정상가격은 현실적ㆍ분석적 가격으로 존재가격(Sein가격)이라는 것이 이원론이다.즉,적정가격은 일반물가의 행정지도가격의 성격을 가지며,종래 정상가격이 현실적ㆍ분석적 가격인데 비해 적정가격은 당위가격이라고 본다.따라서 적정가격은 투기적 요인과 미실현 개발 이익이 배제되는 가격이지만,정상가격은 시장가격이므로 투기적 요인과 개발이 익 등을 어느 정도 포함하는 가격이라 본다.그러나 최근에는 적정가격과 정상가 격 모두 법정가격(statutoryvalue)의 성격을 가지고 있으며 그 내용이 크게 다르 지 않기 때문에 구분 자체가 무의미하다는 견해로 수렴되어 가고 있다.

 

제2절 부동산 실거래가격 신고제도의 개요

1.도입 목적

과거에서 현재까지 국가는 부동산에 대한 통치권과 국가운영을 위한 세수확보 를 위해 개인소유 부동산에 근간을 두어 조세를 징수하여 왔다.이러한 경향은 현재까지 동·서양을 막론하여 유지되고 있으며,국가의 부동산에 대한 조세권은 가장 일반적이고 중요한 세수확보의 원천임과 동시에 근대의 국가운영에서 사인 간의 부동산 거래에 조세를 부과하여 국가발전의 원동력이 되고 있다.17) 그러나 한편으로 부동산시장에 참여하는 국민의 입장에서는 국가에서 부과하 는 부동산에 대한 조세에 대하여 상당한 부담을 느끼게 되고 이를 경감하기 위 하여 탈법적이고 불법적인 수단을 동원하는 경우가 발생하고 있다.이러한 관행 은 다시 부동산의 합리적 이용을 저해하고 부의 빈익빈 부익부 현상을 가중시키 는 등 새로운 문제들을 양산하는 것도 사실이다.부동산 부문은 국민경제 특히 시장경제의 경기변동과 깊은 상관관계를 보여준다. 무엇보다도,안정적인 주거권의 보장은 모든 국민이 인간다운 삶을 향유할 수 있게 하는 가장 기본적인 부동산정책 기조 중의 하나이며 여러 부동산공법의 제 정목적이기도 하다.그럼에도 불구하고 우리나라의 경우 부동산은 가장 안정적인 재테크의 원천으로 인식되어 각종 투기적 수요가 부동산시장에 가세되고,부동산 의 자연적 특성 즉,택지조성 가능 면적이 충분하지 못하고 인구밀도가 높아 주 택 문제가 상존하였으며 이 같은 문제는 미래에도 장기적으로 상존할 여지가 크 다는 문제점을 안고 있다.정부는 이러한 폐해를 방지하기 위하여 토지공개념, 토지거래허가제,가격공시제도 등 직·간접적인 제도를 운영해오고 있다.이러한 제도들은 헌법불합치 판정 등의 사유로 인하여 역사 속으로 사라지기도 하고 행 정의 편의성 및 실효성을 확보하는 방향으로 끊임없이 개선되고 새로운 제도들 이 신설되기도 하였다.18) 부동산 실거래가격 신고제도란 부동산중개업자가 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 다음 거래계약서를 작성·교부한 때에는 신고를 하도록 하고 거래당사자 도 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에 부동산 등의 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 60일 이내에 매매 대 상 부동산소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하도록 하는 제도를 말한다. 부동산을 거래하고 양도소득세 및 취득세 신고와 등기신청을 위해 받아야 하 던 거래계약서 검인신청 시 실거래 금액보다 낮은 금액으로 이중계약서를 작성, 제출하던 잘못된 관행을 바로잡기 위하여 2005년 「공인중개사의업무및부동산거 래신고에관한법률」의 일부 개정으로 2006년부터 시행되었다.즉 부동산시장에서 의 정보의 비공개성에 의한 가격정보의 불균형성을 제거하여 부동산거래의 투명 성을 높이고,부동산거래의 전자화를 통해 국민편의를 제공함과 동시에 정보 활 용 촉진 및 행정능률 향상,부동산 실거래가격에 의한 공평과세를 통해 부동산 시장 안정화에 기여할 목적으로 도입되었다.

이러한 목적을 통해서 정부는 부동산 실거래가격 신고제도에 따른 정책의 실 효성을 극대화시키기 위하여 이를 법제화 하고,2006년 1월 1일부터 본격적으로 실시하고 있으며,등기신청의 편리성을 제공하고 실거래가 등기부 기재를 유도하 고자 인터넷을 통한 등기신청이 가능하도록 등기제도를 정비하였다. 2.법적 근거 부동산 실거래가격 신고제도의 시행과 관련한 입법과정에서 기존의 「부동산 중개업법」이 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」로 새롭게 개정 되었으며,이에 따라 동법 시행령 및 시행규칙이 마련되었다.이외에도 실거래가 신고의 실효성 제고를 위하여 실거래가격을 등기부에 등재하기 위한 「부동산등 기법」 제68조 (거래가액의 등기),「부동산등기규칙」 제124조 (거래가액과 매 매목록),125조 (거래가액의 등기방법)를 개정하였다.

 

2.법적 근거

부동산 실거래가격 신고제도의 시행과 관련한 입법과정에서 기존의 「부동산 중개업법」이 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」로 새롭게 개정 되었으며,이에 따라 동법 시행령 및 시행규칙이 마련되었다.이외에도 실거래가 신고의 실효성 제고를 위하여 실거래가격을 등기부에 등재하기 위한 「부동산등 기법」 제68조 (거래가액의 등기),「부동산등기규칙」 제124조 (거래가액과 매 매목록),125조 (거래가액의 등기방법)를 개정하였다.20) 1)「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」의 주요 개정 내용 제27조(부동산거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다.이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매 계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매 대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.다만,거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에 는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.<개 정 2006.12.28,2008.6.13>

1.토지 또는 건축물

2.「도시및주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인 하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3.「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택 의 입주자로 선정된 지위 ②중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다. ③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. ④중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단 서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산 등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. <개정 2008.6.13> ⑤거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. ⑥「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 제1항 및 제2항에 따라 신고하여야 한다.이 경우 제1항에도 불구하고 그 신고기간은 주택거래계약의 체 결일부터 15일 이내로 한다.<개정 2008.6.13> ⑦제6항에 따라 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에 그 계약 을 체결한 당사자에게는「주택법」제80조의2제1항을 적용하지 아니한다.<신설 2008.6.13> ⑧「주택법」 제80조의2제1항에 따른 주택거래신고를 한 경우(이 법 제27조제6 항에 따라 신고하여야 하는 경우를 제외한다)에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아 니한다.<신설 2008.6.13> ⑨제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양 부령으로 정한다.<개정 2008.2.29,2008.6.13.>

 

제28조(부동산거래신고가격의 검증 등)

①국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조 의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산가격공시및감정평가 에관한법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.<개정 2008.2.29> ②시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재 지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며,통보받은 세무관서의 장은 당해 신 고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

 

제36조(자격의 정지) ① 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.<개정 2009.4.1.> 제26조제3항의 규정을 위반하여 거 래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2이상의 거래계약서를 작성한 경우.

 

제23조(부동산거래의 신고)

①법 제27조제1항·제2항 및 제6항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2008.12.9> ○ 매수인 및 매도인의 인적사항 ○ 계약일,중도금 지급일 및 잔금 지급일 ○ 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다.이하 제4호에서 같다)의 소재지·지번 및 지목 ○ 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적