주택 및 토지 별 종합부동산세 과세 현황

지난 시간에 이어 종합부동산 세제 개선방안에 대한 포스팅 내용 이어서 적어보겠습니다.

 

주택 및 토지 별 종합부동산세 과세 현황

다. 과세구분 및 세액

종합부동산세법 제5조에서 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산 세액을 합한 금액을 그 세액으로 하며, 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 동법 제14조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지 분 종합합산 세액과 동조 제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지분 별도합산 세액을 합한 금액으로 한다고 규정하고 있다. 이와 같이 주택에 대한 종합부동산세와 토지분 종합합산 세액 및 토지분 별도합산 세액을 모두 합한 금액을 종합부동산 세액으로 규정한 이유는 종합 부동산세 과세대상을 입법목적에 따라 주택과 종합합산과세대상 토지 및 별 도합산 과세대상 토지로 구분하여 납세의무자 별로 과세대상에 대한 과세표준을 각각 합산하여 과세대상별 세율을 적용하여 종합부동산세를 산출하는 방법으로 입법이 되었기 때문에 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산 세액을 합한 금액을 종합부동산세로 규정한 것으로 과세대상별 과세표준 및 세율체계를 살펴보면 다음과 같다.

1) 주택

종합부동산세법 제9조 제1항 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세는 납세의무자 별로 주택의 공시 가격을 합산한 금액에서 6억 원을 공제한 금액을 그 세액 (이하 "주택분 종합부동산 세액"이라 한다)으로 한다. 다만, 동조 제2항의 규정에 따라 주택분 종합부동산 세액을 계산함에 있어 2006년부터 2008년까지의 기간에 납세의무가 성립하는 주택분 종합부동산세에 대하여는 제1항의 규정에 의한 세율별 과세표준에 연도별 적용비율 〔① 2006년 : 100분의 70, ② 2007년 : 100분의 80, ③ 2008년 : 100 분의 90〕과 제1항의 규정에 의한 세율을 곱하여 계산한 금액을 각각 당해 연도의 세액으로 한다. 그리고 주택분 과세기준금액(6억 원)을 초과하는 금액에 대하여 당해 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세 법」 제188조 제3항의 규정에 의하여 가감 조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제195조의 2의 규정에 의하여 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부 동산 세액에서 이를 공제한다. 

2) 토지

가) 과세대상 구분

먼저 토지에 대하여 재산세로 과세되는 유형을 살펴보면 다음과 같다.

종합부동산세의 납세의무자가 당해 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액 상당액과 주택분 종합부동산 세액상당액의 합계액(이하 이조에서 "주택에 대 한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 세액이 당해 납세의무자에게 전년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총 세액 상당액으로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 세액의 100분의 300을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 제9조의 규정에 불 구하고 이를 없는 것으로 본다.

나) 종합합산토지

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세 의무자 별로 당해 과세대상 토지의 공시 가격을 합한 금액에서 3억 원을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 세액을 계산함에 있어서 2006년부터 2008년까지의 기간에 납세의무가 성립하는 종합합산과세대상 토지분 종합부동산세에 대하여는 제1항의 규정에 의한 세율별 과세표준에 다음 각 호의 연도별 적용비율과 제1항의 규정에 의한 세율을 곱하여 계산한 금액을 각각 당해연도의 세액으로 한다.

③ 토지분 종합합산 과세기준금액을 초과하는 금액에 대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제188조 제3항의 규정에 의하여 가감 조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율 이 적용된 세액, 같은 법 제195조의 2의 규정에 의하여 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합 합산 세액에서 이를 공제한다. 

다) 별도합산 토지

① 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 별도합산 세액"이라 한다)으로 한다.

 

제3 장 종합부동산 세제 종합부동산세 과세실태 분석

제1절 종합부동산세 절 종합부동산세 과세현황 분석

1. 과세 개요 및 전망

종합부동산세는 2005년도 4,413억 원으로 전체 세수의 0.3%를 차지하는 정도로 세수 면에서는 아직 미미한 수준으로 종합부동산세 납세의무자의 당초 우려와는 달리 기대했던 것보다 훨씬 적게 산출되는 세액으로 인하여 부 동산 투기를 유발하고 있는 가수요 등을 억제하는 기능이 저하될 우려가 있으나 종합부동산세가 첫 도입된 지난해(2005년)에는 주택에 대한 공시 가격 기준 9억 원에 인별 산정방식이 적용됐지만 올해부터는 공시 가격 기준이 6억 원으로 낮아진 데다 세대별 합산 방식으로 전환되고 나대지 등 재산세 종합합 산 대상 토지에 대해서는 공시 가격 6억 원 기준 인별 산정방식에서 공시 가격 3억 원 기준 세대별 합산 방식으로 전환된 데다 세부담 상한선도 지난해의 150%에서 300%로 개편되었으며 종합부동산세 대상 주택 및 토지의 과표적 용률이 지난해(2005년) 50%에서 올해는 70%로 높아지고 2007년부터는 매년 10% 포인트씩 증가해 2009년에는 공시 가격 수준으로 정말 현실화되므로 현행 과세체계만으로도 종합부동산세 등 보유세 부담은 아래의 점진적으로 늘어날 것이다. 따라서 부동 산 보유자의 세부담이 계속 증가되므로 단기적 대책으로는 미흡할지 모르나 장기적으로 보면 오히려 담세자의 원본 자산 침식 등이 우려되는 상황이 예측된다.

 

제2절 종합부동산세 절 종합부동산세 관련 지방세 과세현황 분석

1. 재산세

과세체계 재산세 과세체계 참고로 종합부동산세 과세에 앞서 1차 과세되는 재산세의 과세체계는 다음과 같다. 우선 재산세의 과세기준일도 종합부동산세와 마찬가지로 매년 6월이다. 또, 재산세의 과세표준 및 세율체계는 3단계 초과 누진세율 구조로 되어 있다.

 

지방세법 개정내용 중 재산세 과세표준 적용비율 폐지에 따른 경과규정을 보면 지방세법 제187조 제1항에서 ‘토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세 표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.’ 고 규정하고 있는바 지방세법 제111조 제1항을 보면 ‘취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다’ 고 규정하고 있으며 동법 제2항에서는 ‘제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고 가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1호. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별 공 시지가 또는 개별주택 가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부 장관이 제공한 토지 가격 비준표 또는 주택 가격 비준 표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우 에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. (2호 생략)’ 고 규정하고 있다. 또한 동법 제5항에서는 ‘다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무 상추 득 및 「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득 가격 또는 연부 금액에 의한다.’ 고 규정하고

1호. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체 조합으로부터의 취득

2호. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3호. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득 가격이 입증되는 취득

4호. 공매 방법에 의한 취득

5호. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루 어진 취득을 열거하고 있으며 여기에서 재산세 과세표준 적용비율제도가 폐지되고 실지 거래가액 기준으로 전환됨에 따른 납세자의 급격한 세부담을 완화시켜 주기 위하여 다음과 같이 재산세 과세표준에 관한 특례조항을 신설하여 운용하고 있는 바 지방세법 부칙 제5조【재산세 과세표준에 관한 적용 특례】에서 ‘제187조 제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시 가표 준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1호. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로 적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는 100분의 100으로 한다. 2호. 주택에 대한 적용비율은 2006년과 2007년에는 100분의 50으로 하 고, 2008년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2017년부터는 100분의 100으로 한다.’ 고 규정하고 있음을 알 수 있다. 2. 종합부동산세와 지방세 종합부동산세와 지방세 관계 분석 종합부동산 세제는 지방세원인 재산보유세의 일부를 국세 화했다는 점에서 비판의 대상이 되고 있는데 세수입 규모를 보면 2005년 기준 약 6,436억 원으로 아래와 같이 보유세수(46,995억 원)의 14% 정도로 그 규모가 아직은 그리 크지 않다는 것을 알 수 있으며 재산보유세를 모두 지방세로 했을 때에도 지방세 수입이 적다는 비판이 끊이지 않았는데 일부나마 국세로 전환한 것은 지방정부의 과세 자율권을 제약하는 요소로 작용하고 있는바 향후 정책 개편에서 종합부동산세가 가져오는 지방자치제에 대한 부정적인 측면을 심각하게 인식할 필요가 있다. 우리나라의 경우 지방자치단체가 스스로의 노력으로 조달한 재원은 재정 지출의 40% 수준이고 중앙정부 의존재원이 재정지출의 60%에 가까운 것을 알 수 있다. 따라서 세원의 적정배분을 전제로 하여 땀을 흘리는 자구노력에 도 불구하고 재정을 꾸려 나갈 수 없는 지방정부에 지방교부세를 교부하는 등으로 종합부동산세를 활용하도록 해야 할 것이다.

 

제3절 주요 선진국의 보유세제 사례 및 시사점

앞서 제2장에서 2005년 보유세제 개편 후의 종합부동산세 및` 재산세 과 세 체계에 대해 살펴보았다. 본 장에서는 OECD 주요 선진국의 보유세 체계를 간략하게 살펴보고자 한다. 선진 외국의 세제를 우리의 제도와 비교하는 데 있어서는 외국의 보유세제 제도가 발전되어온 그 나라의 정치ㆍ경제ㆍ 사회ㆍ문화적 환경이 우리와는 많이 다르다는 점을 고려하더라도 각국의 보 유세 제도에 대한 공통점을 찾고, 그 의의에 대해 탐구한다면 우리의 보유세 체계를 개선하는데 많은 도움을 받을 수 있을 것이다.

1. 미 국

가. 다양한 재산세 다양한 재산세 제도 미국의 재산세(Property Tax)는 동산이나 부동산 등 자산의 가치를 과세 대상으로 하는 조세이며, 주 헌법이나 주법에 의해 지방정부가 자산의 소유 자에 대해 과세하는 조세이다. 과세대상 자산으로는 부동산, 동산, 무 체재산으로 구분하고 이 중 부동산은 모든 주에서 과세하지만 동산, 무 체재산에 대 하여는 주에 따라 다르다. 첫째, 과세대상이 되는 재산은 부동산과 동산의 두 가지 범주로 분류된다. 부동산이란 토지, 가옥, 가스충전소, 모텔, 쇼핑센터, 농토, 아파트, 음식점, 사무실 등을 일반적인 예로 들 수 있다.

 

동산이란 부동산이 아닌 모든 재산, 특 토지에 부착되지 아니한 이동 가능 성이 있는 재산을 말한다. 동산에는 눈에 보이고, 무게가 있고, 측정할 수 있고, 접촉해서 오관으로 느낄 수 있는 모든 항목이 포함되는 것이다. 예를 들면 자가용차, 보트, 가축, 개인 소지품, 가사도구, 각종 도구, 재고자산, 컴퓨터, 이동성이 있는 기계와 설비 등이다. 동산은 또한 유형재산과 무형재산으로 분류된다. 무형재산은 상표권, 특허권, 저작권, 총판권(franchises), 주식, 약속어음, 채권(bond) 등을 말한다. 그런데 대부분의 과세 단체는 이러한 무형재산을 재산세 과세대상에서 제외시키고 있다. 둘째, 과세 재산을 다음과 같이 그 사용 상태에 따라 분류하는 과세 단체도 있다. 여러 가지 유형으로 과세 재산을 분류한 다음, 특정 재산에 과세함에 있어서 시가에 대한 과세 평가액의 비율 및 세율상으로 차등을 두어 적용할 때 그 기준으로 삼기 위해서이다. 예를 들면 어떤 과세 단체에서는 시장 가격이 같은 부동산에 과세함에 있어서 그것이 주택이면 시장 가격의 60%로 평가하 여 과세하고, 그것이 산업용 부동산이면 시장 가격의 90%로 평가하여 과세하는 등 차등을 두어 과세하기도 한다.

 

나. 과세 재산의 평가 과세 재산의 평가 과세대상이 되는 재산의 평가는 일반적으로 지방자 치정부의 책무이며, 지 방자 치정부의 평가업무 수행은 임명되거나 선출된 자가 담당한다. 토지ㆍ건 축물 및 건축물에 부속된 설비와 같은 부동산의 과세가격은 카운티 평가관 (county assessor)에 의하여 결정된다. 이때의 과세가격은 재산의 공정한 시장 가격에 의하여 평가한다. 공정한 시장 가격은 매매가 비교방식(comparative sales approach), 원가 방식 (cost approach), 소득 방식(income approach)에 따라 평가된다.

1) 동산 등의 평가

동산의 대부분은 재산의 소유자가 평가업무담당자에게 선서 진술서를 첨부하여 제출하는 동산 가격신고서에 의하여 평가한다. 이러 한 동산 가격 신고가 없는 경우 평가업무담당자는 재산의 사용연수, 원가, 유 형 등을 고려하면서, 각종 자료를 활용하여 재산을 평가하게 된다.

2) 부동산의 평가

부동산을 평가하는 방법으로는 매매 가격 비교법(시장 가격법), 대체취득 가격법(원가법), 소득 자본 환원법(소득법)을 활용한다. 매매 가격 비교법은 매매된 부동산과 경과연수, 쾌적성, 매매 시기, 규모, 위치 등이 유사한 부동산을 서로 비교한 가격을 기준으로 삼으면서 차고의 유무, 완비된 지하층의 유무, 면적의 크기 등의 차이를 조정하여 평가하는 방법이다. 주거용 재산은 이 방법으로 평가한다. 대체취득 가격법은 부동산의 경우 현재 가지고 있는 재산을 대체 취득하는 데 소요될 금액을 추산하고 이에서 경과연수에 따른 감가상각비를 차감한 잔액에 대지 가격을 가산하는 방법이다. 이 방법은 비교할 매매 가격이 없는 때 또는 특수한 부동산을 평가하는 데 유용하다.

소득 자본 환원법은 아파트, 점포, 창고, 쇼핑센터, 사무실용 건물 등 소득을 얻는 부동산의 평가에 활용되는 방법이다. 이의 평가에서는 세금부담액, 당해 재산으로 가득(稼得)할 수 있는 수익액, 보험료, 공실률, 운영비용, 유지비용, 그리고 평가 시점의 차입이자율 등을 고려하게 된다. 대부분의 주에서는 여러 가지 유형의 부동산에 대하여 서로 다른 평가 방 법을 적용한다. 예를 들면 토지와 임지는 그 용도 또는 생산성에 기초를 두고 평가하고, 사업용 재고자산, 기계장치 등은 회사의 장부기록에 기하여 평가하는 것과 같은 것이다. 평가업무담당자는 대지는 매매 가격 비교법으로 평 가하고 그 지상에 정착된 주거는 원가법에 의해 평가하는 등 혼성 방법을 활 용해도 된다. 이렇게 시장 가격으로 평가된 가액이 바로 세율의 피승수가 되는 것은 아니다. 시가평가액에다 평가비율(Assessment Ratio)을 곱해서 산정된 금액이 세율의 피승수가 되는 과세 평가액이다. 그 평가비율은 각 과세 단체마다 다르다. 그런데 평가비율과 세율의 관계는 전자가 높으면 후자가 낮아지고, 전자가 낮으면 후자가 높아지는 관계에 있다.

 

다. 재산세의 세율

재산세의 세율 미국의 재산세에는 법으로 정해진 고정된 세율이 없다. 지방정부는 평가 또는 세율 등에 대하여 자율권을 가지고 있는데 먼저 지방자치정부는 당해 연도 소요예산액 중 재산세로 조달할 금액을 결정한다. 그리고 평가비율을 정하여 이를 시가평가액에 곱하는 방법으로 과세관할지역 내 과세대상 재산의 총 과세 평가액을 산정한다. 그리고 세율은 1,000달러당 금액으로 표시된 다. 즉 다음과 같이 세율이 산정된다.

재산세로 조달할 금액/과세관할지역 내 총 과세 평가액 × $1,000 = 명목세율

총 과세 평가액 = 총 시가평가액 × 평가비율 평가비율이 100%라면 명목세율과 실효세율이 같을 것이나, 평가비율이 100%보다 자고 재산세 감면제도가 있을 경우 실효세율은 명목세율보다 낮아진다. 주 별로 차이는 있으나 대다수의 주정부는 주민이 부동산을 구입했을 때 실제 가격을 신고하게 하고 보유기간 동안 그 신고 가격의 1% 정도를 재산세로 부과한다. 우리나라의 재산세율이 누진세율인데 반해 미국의 재산세율은 단일세율이라는 점이 특징이다.