상속주택 비과세 요건 1주택 2주택

안녕하세요. 테ㄷi의 보물창고입니다

 

최근 삼성전자 이건희 전회장님께서 돌아가심에 따라 이건희 부회장 상속에 대한 이슈가 많이 회자가 되었습니다. 이재용 부회장이 상속 받은 주식만 18조원에 달하고 그가 내야 할 총 상속세가 10조원에 달할 것이라는 신문기사도 나오고 있습니다. 오늘은 이렇게 상속 및 상속세에 대한 이슈가 주목받고 있어 상속주택 비과세에 대해 포스팅을 해볼까 합니다. 혹시 상속주택 비과세 등 세금 문제로 골머리를 앓고 계신 분들은 잘 봐주시기 바랍니다.

 

 

상속주택 양도세 기본원리(상속주택 먼저 팔아야 비과세)

우선, 1세대 1주택자가 상속주택을 받아 2주택이 된 경우, 상속주택을 먼저 양도하는 때에는 양도소득세를 과세하고 일반주택(기존주택)을 먼저 양도할 때에는 주택수에 포함하지 아니하고 1세대 1주택으로 보아 아래 비과세 요건을 충족하는 경우 양도세가 비과세됩니다.

상속주택

 

상속주택 비과세 요건

상속을 하거나 받을 때 상속에 속한 부분에 대해 세금이 붙습니다. 그러나 주택을 상속한다고 해서 모든 경우에 세금을 내야 하는 것은 아닙니다. 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건에 해당된다면 굳이 세금을 내지 않아도 되는 것이지요. 상속주택 비과세 를 받기 위해서는 아래의 조건을 충족해야 합니다. 

 

 

1. 별도 세대의 상속주택일 것

첫째, 세대가 다른 부모님으로부터 상속받은 주택이어야 합니다. 즉, 상속일(사망일) 당시 부모님과 별도 세대여야 한다는 뜻입니다. 같지 살지 않은 부모님의 주택을 상속 받아야 원래 가지고 있던 일반주택을 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 만약, 아버지와 같은 집에서 계속 살았다면 동일한 세대이기 때문에 아버지가 돌아가시기 전이나 후라도 동일하게 1가구 2주택자입니다. 상속으로 인해 2주택이 된 것이 아니기 때문에 상속주택 비과세 특례를 적용받을 수가 없는 것이지요.

 

따라서, 부모님(피상속인)과 함께 살고있지 않은 상태에서 부모님 소유의 주택을 상속받아야 하고, 본인(상속인)이 소유하고 있던 일반주택을 비과세요건을 충족한 후 양도해야 비과세 받을수 있습니다.

 

단, 동일 세대인 경우라도 따로 살다가 동거봉양을 위해 합가한 것은 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 이 때, 세대를 합친 날 부모님 중 어느 한 분이라도 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있어야 합니다.

 

 

2. 일반주택은 부모님 사망일 당시 보유하고 있던 주택일 것

둘째, 양도하는 일반주택은 부모님 사망일(상속일) 당시 보유하고 있던 주택이어야 합니다. 사망일 이후 신규로 취득한 것은 상속주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다.

단, 2013년 2월 15일 이후 취득 주택에 대해 적용됩니다. 2013년 2월 14일 이전 취득 주택은 사망 당시 보유주택 요건 적용 제외로, 예를 들어 2010년 사망으로 주택 상속 받은 후 2012년 일반주택을 취득한 경우 상속주택 비과세 특례 적용 대상입니다.
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3. 피상속인(사망인)의 소유주택이 여러채인 경우

셋째, 피상속인(사망인)이 사망일 당시 2주택 이상을 보유 및 상속하셨을 경우에는 기존주택을 팔아도 비과세 특례를 받기가 어렵습니다. 즉, 여러 채의 상속주택을 보유한 상태에서 기존주택을 팔 경우에는 다음 순위에 따른 1주택만 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제155조제2항)
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1순위 : 피상속인의 보유 기간이 가장 긴 1주택 
2순위 : (보유기간 같을 경우) 거주 기간이 가장 긴 1주택
3순위 : (보유 및 거주기간 같을 경우) 피상속인의 사망일 시점에 거주한 1주택
4순위 : (피상속인의 거주 사실 없으며 보유기간이 같은 주택일 경우) 기준 시가가 가장 높은 1주택
5순위 : (기준시가까지 같을 경우) 상속인이 선택하는 1주택

순위를 따지는 이유는,
선순위 상속주택 = 혜택을 받을 수 있는 상속주택
후순위 상속주택 = 혜택을 받을 수 없는 상속주택 을 결정하기 위해서 입니다.

 

 

 

상속주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택을 먼저 팔 경우, 매도 시점에 2주택자로 보아 양도세가 과세됩니다. 단, 상속일(사망일)로부터 5년 내에 팔면 다주택자로 중과되지 않지만, 5년 후에 팔면 다주택자로 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제 적용도 배제됩니다.​

 

 

자, 이렇게 오늘은 상속주택 비과세 요건에 대해 알아보았습니다. 처음에 말씀드렸듯이 상속주택 비과세 특례는 상속주택을 먼저 팔 경우에 해당됩니다. 그러므로 혹시나 기존주택에는 계속 거주하면서 상속주택을 팔거나 팔 예정인 분들은 반드시 상속주택에 대한 양도소득세를 확인해 보시기 바랍니다.​

 

그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치겠습니다.