2021년 부동산제도 변경 주요 내용

2021년도 어느덧 1월 첫째주를 지나고 있습니다. 부동산 투자자들은 매년 이맘때면 달라지는 부동산 정책, 세금 등에 대한 내용을 확인하곤 합니다. 특히, 부동산 세금에 대해서 잘 알고 있어야 추후 자금관리나 계획을 잘 하여 예상하지 못한 지출로 인한 낭패를 막을 수 있습니다. 물론, 세무사 상담을 통해서도 할 수 있으나 "내가 알고 상담을 하는 것"과 "아무것도 모르고 상담으르 받는 것"은 상담의 질과 결과에 있어 매우 큰 차이가 있습니다. 무엇보다 본인이 잘 알고 있어야 하겠습니다.

 

2021년 부동산제도 무엇이 변경되나?

일단 직방에 나와 있는 부동산 제도 관련 업데이트 내용입니다. 한 번 살펴보시고 상세 내용은 아래에서 확인해 보도록 합니다.

출처 : 직방

1. 종합부동산세 - 부부 공동명의 공제방식 선택, 고령자 공제율 상향

1월부터 1주택자 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향됩니다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어듭니다.

출처 : 기획재정부 (20년 12월 기사)

이에 따라, 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시의 공제방식 둘 중에 하나를 선택해야 합니다.

기존처럼 공동명의자(부부)가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받은 후 초과분에 대해 종부세를 내거나, 단독명의자처럼  9억 원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 받아 세금 감면 혜택을 받는 것입니다. 개인 별로 더 유리한 방식을 선택하면 됩니다.

 

 

2. 종합부동산세 - 세율 인상 및 세부담 상한 변경

작년 2020년 617 부동산대책에 있던 내용으로 올해 2021년 1월부터 시행되는 부분입니다. 종합부동산 세율을 전격 인상하게 되는데요. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%p 인상합니다. 그래서 내년부터는 최대 3%에서 6%까지 적용됩니다.

 

617 부동산 정책 ('20.6.17) 1편 규제지역지정, 대출규제

종합부동산세 세율 인상 (2021년 1월부터)

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향

한편, 법인 종부세는 보유주택(기숙사 등은 제외)에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용되어 법인에 대한 종부세가 매우 강화되었음을 알 수 있습니다.

 

 

3. 양도소득세 - 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상

양도소득세도 과표구간을 추가로 신설하고 최고세율도 인상했습니다. 기존에는 5억원 이상에 대해 최고세율인 42%를 책정했지만, 과세표준 10억원을 추가 및 45% 최고세율을 새롭게 신설했습니다. 즉, 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됩니다.

 

양도소득세 세율(2021년 1월부터)

 

4. 양도소득세 - 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경

1가구 1주택 양도세 비과세 산정방식도 변경됩니다. 기존에는 주택을 2년 이상만 보유하면 되었다면 올해부터는 마지막 1주택이 된 시점부터 보유기간을 다시 카운트하게 되었습니다.

 

즉, 2주택 이상 보유한 세대가 1주택을 제외하고 모두 매도 후 1주택이 되었을 때, 마지막 남은 1주택에 대한 양도소득세 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 팔고 난 뒤 마지막 1주택자가 된 날로부터 계산해야 합니다. (단, 일시적 1가구 2주택은 예외)

 

21년부터 달라지는 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방법

 

5. 양도소득세 - 분양권도 주택 수 포함

작년까지는 아파트 매도 시에 양도소득세를 부과 기준에 있어, 매도하는 아파트 외에 보유 중인 분양권은 주택수에 포함하지 않았습니다. 하지만, 올해부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때에 보유 중인 분양권도 주택수에 포함하여 양도세를 부과합니다.

 

단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하며, 이미 보유 중인 분양권은 해당되지 않습니다.

 

 

6. 양도소득세 - 장기보유특별공제 거주요건 추가

2020년까지는 1가구 1주택 장기보유 특별공제를 2년 이상 거주한 주택에 대해, 보유기간 별로 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용했습니다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 추가합니다..

 

즉, 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것인데요. 10년 이상 보유하고 거주도 한 주택이어야 보유 및 거주 각각에 대해 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 됩니다.

 

 

7. 양도소득세 - 법인 보유 주택 추가세율 인상

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가 세율도 인상됩니다.(사원용 주택 등은 제외)

2020년까지는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가 세율 10%를 더해 과세하지만, 2021년부터는 추가 세율이 20%로 인상됩니다. 이는 주택 뿐만 아니라 조합원입주권과 분양권에 대해서도 양도시 추가 세율이 적용됩니다.

법인 양도고득세(2021년 1월부터)

 

 

8. 신혼부부 및 생애최초 특별공급 기준완화

서민, 실수요자의 부담 경감을 위해 신혼부부와 생애최초 특별공급 기준 완화를 합니다.

1) 생애최초 특별공급 확대

생애최초 특별공급 확대

 2) 신혼부부 특별공급 소득기준 완화

신혼부부 특별공급 소득기준 완화

 

상세 내용은 아래 포스팅에서 확인 가능합니다.

710 부동산 정책 ('20.7.10)

 

 

#기타1. 청약 - 분양주택 입주 예정일 사전 통보 신설

기존에는 건설사가 입주예정자에게 입주일 통보 시점 규정 없었으나, 이제부터는 건설사가 입주하기 전 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 바뀌었습니다.

 

 

#기타2. 청약 - 전매행위 위반자 청약 자격 제한

기존 청약 금지 자격 제한 등 청약 불이익은 위장 전입, 허위 임신 진단서 제출 등 공급 질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬으나, 2021년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 이를 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한됩니다.

 

 

#기타3. 청약 - 민간택지 분양가 상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설

투기 수요 차단 및 실수요자의 주택 당첨 기회 확대를 위해 분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무기간을 민간택지의 경우에도 2∼3년을 지켜야 합니다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것입니다.

 

1) 공공택지 거주 의무기간

- 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택 : 5년

- 분양가격이 인근 시세의 80%~100% 미만인 주택 : 3년

 

2) 민간택지 거주 의무기간

- 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택 : 3년

- 분양가격이 인근 시세의 80%~100% 미만인 주택은 2년

 

의무 거주는 내년 2월 19일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되며, 거주의무기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주됩니다.

 

 

#기타4. 임대차 - 전월세 신고제 시행 (2021.6월부터)

2021년 6월부터 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시, 군, 구청에 공동으로 신고해야 합니다.

 

신고와 동시에 확정일자가 부여되며, 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 합니다.

 

임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아닙니다.

 

 

#기타5. 청약 - 3기 신도시 사전청약 시행

올해 7월부터 본 청약 대비 1~2년 조기 공급하는 사전청약제를 3기 신도시 및 수도권 내 여러 공공택지의 공공분양주택을 대상으로 시행합니다. 사전청약으로 본청약보다 1~2년 일찍 일부 물량에 대한 당첨자를 선정하는 제도인데요. 주택 조기 공금을 통한 주택시장 안정화가 목적이라 할 수 있습니다. 당연히 본청약 시까지 무주택 자격 유지를 하셔야 합니다.​ 

3기 신도시 사전청약

링크 : https://tedi-bomulchango.tistory.com/entry/3기-신도시-사전청약-실시-정보21년-7월부터

 

3기 신도시 사전청약 실시 정보('21년 7월부터)